的空置时间还未超过12个月。
瑞典针对空置房的措施则更为有力，为了遏制空置房数量上升的趋势，
除了加强租赁服务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。政府出此下
策主要是认为空置房的增加提高了政府保护下的租赁房屋的价格，使得公
共支出激增。
通过这些措施，荷兰和瑞典成为了欧盟国家中房屋空置率最低的两个
国家，均不超过2％。此外，英国、意大利、法国、丹麦和德国也采取了
强有力的措施，向空置房开战。在德国，业主必须使空房得到重新利用，
在房屋空置率超过10％的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房。
而法国、意大利和英国的法律则针对空置房业主出台了一系列处罚
措施。在法国的一些城市中，房屋空置的第一年，业主必须缴纳的罚金为
房款的10％，第二年为12．5％，第三年为15％，以此类推。丹麦政府则在
50多年前就开始对那些空置6周以上的房屋的所有者进行罚款。
除了欧盟的一些国家外，其他国家的一些城市也对空置房采取了相应
措施。在美国亚特兰大，租房者不仅不用付房租，还能因为租住在偏远地
区的房子而得到补偿。在该城市一些地区，甚至还有业主出钱让人租住其
房屋以逃避因房屋空置而面临的处罚。此外，美国的克利夫兰和巴尔的摩
等城市与德国和瑞典一样，也将空置房推倒，这也是针对这一全球性问题
出台的最严厉措施。
欧盟对待空置住宅的措施符合中国现状。大量的空置住宅浪费了中国
的资源，成为投机炒作、囤房炒作、哄抬房价的筹码。资源的错配导致中
国经济结构的严重扭曲，影响了国民的正常消费和经济的健康运行。全国
人大有必要制定特别法案，对空置一年以上的住宅进行制度重建，允许国
民自行入住。
#第二章 中国式地王，高房价的起源
〖HTK〗为了经济增长，完全无视土地的权属特性，30年来，我们最大的失误就
是制造了地王。开发商疯狂地以高价拿地，新地价不断被刷新，并因此带动地
价和房价快速上涨，连二三线城市也频频诞生新地王，可以说地王的出现正是
房价疯涨、开发商不够理性的一个缩影。只要招拍挂的土地政策不改变，就少
不了高价拿地的情况，而“房奴”的希望也就此泯灭。〖HT〗
中国的祖先，对土地一直非常敬畏，很早就奉有土地神灵，历朝历代
的战争，概因开疆拓土而起。所谓，普天之下莫非王土，率土之滨莫非王臣。
从土地开始讲起，那我要讲很久。土地与战争、土地与王朝、土地与
美女，还有土地上的男耕女织、千古传颂的人间童话。但是，这就游离了
我们的主题。因此，我们还是从秦始皇说起，硕大的秦王朝，是如何因对
土地的不敬而最终导致王朝衰落的。
秦始皇统一六国，修长城抵御外患，应该是千古传唱才是，为什么最
后的结局变成了天怒地怨、人神共愤呢？一个简单的道理，秦始皇做了他
想为其实无力为之的事。用我们现在的话来讲，是超越国力进行投资，那
等于就是掘墓。结果，一座好好的长城，被一个民女给哭倒了，千百年来，
谁都为“孟姜女哭长城”这个故事而感叹和嘘唏。
再来讲讲老佛爷修园子吧。修修园子，讲讲派头，休养生息，赏心悦
目，又有何不可？可是，洋人一把火就把园子给烧了。为什么？政府腐败，
民声哀怨，一遇强敌，国破家亡。烧一个园子，只是一个象征。更重要的
是，这个园子表明在王朝危难之时，朝廷顾自纵乐，罔顾民生。
最重要的是，任何时候，大兴土木首先都要考虑国计民生。用老百姓
的话来讲，大兴土木之前都要先敬土地神。土地，代表着民生的安定与祥
和。一旦大兴土木打破了社会的安宁，那这种结局都不会太好。
过去的一切，共同昭示着一个真理：民生重在安稳，而土地是最安稳
的象征。
所谓太岁头上动土，那也是一件最不能干的事。
从我们现在的情况来看，我们的投资不是拉动经济，而是超越国力大
肆挥霍土地财富。
长此以往，它所带来的远非是经济增长，而是经济全面崩溃后的萧条。
说到底，兴，因土地；衰，也因土地。
￥土地财富共享，老百姓如何获利
谁在其他国家看见过地王没有？
也就是说，把本来是民众共有的土地拿出来招拍挂，然后由出高价
者所得，这就是中国的地王。做了地王的开发商，除了一夜扬名，还能牟
取暴利。因为，地王盖出来的房子，绝对不是为了卖给老百姓，而是卖给
能够因此再投机炒作的群体。虽然房子只有70年使用权，没有什么价值，
但是现在却被炒出了天价。
我想不一定有人听说过，绝大多数国家都有一种房子是面向普通民众
的，用来确保民生安宁。
可中国没有。
中国的土地是公有的。
中国这种地王现象也是这几年才开始频频出现的。
透视地王的种种运作可以窥见，问题的源头是土地管理体制有缺陷，
阻碍了生产力的发展。从经济学来讲，经济就是经济，人类一切经济活动
的起源，离不开土地和劳动，所以，土地是财富之母，劳动是财富之父，
这个论点一举成为古典经济学的煌煌巨论；经济的本质就是生产和消费，
生产引导消费、消费促进生产这一理论又竖起了近代经济学的里程碑；马
克思的剩余价值学说，亚当·斯密的资本推动分工提高效率的前提，仍然是
劳动创造价值观念的体现。
但是，近几年来，贯穿整个中国经济的理论体系与宏观经济学奠定的
理论基础发生偏差，处理土地、劳动、资本的关系模糊，其经济实践与中
国经济发展的方向发生偏差，对经济的本质论缺少尊重，从而让正常增长
的中国经济成为资产泡沫的天堂，劳动的价值遭遇空前的贬低，投机的心
理充斥整个经济领域。
用土地垄断作为刺激社会两极分化的推进器，违背了土地是财富之母
的价值学说。
在中国改革开放之初，原始市场经济理论，超越了“发展经济，保障
供给”的计划经济理论，从而解放了生产力，符合当时的基本国情。原始
市场经济学说缺乏宏观经济理论体系的支撑，所以，在经济增长到一定程
度的时候，市场表现出很多短期行为。
中国这轮经济增长开始之初，其实是一个重估土地价值的开始。于是，
珠三角一带率先兴起以廉价土地作为优势吸引外资的招商引资模式，并取
得了巨大的成功。这种成功也吸引了沿海其他城市，于是，海南、汕头、
湛江、北海等城市纷纷开始大规模圈地，很快兴起了建国以来第一次土地
引发的资产泡沫的热潮，并以泡沫破灭而告终。
但是，中国社会并没有反思这一轮土地泡沫引发的经济变革，没有认
真考虑作为人民币币值最大支撑的土地究竟具备什么样的价值，什么样的
财富分配体制符合中国国情，而是陷入了姓“社”姓“资”的理论争论的
误区。这场争论现在看来毫无意义，反而阻碍了生产力的发展。十三届三
中全会，在邓小平的力主坚持下，放弃争论，而把主要精力放在经济建设
上，开始治理经济环境、整顿经济秩序、全面深化改革，并首次提出工资
和价格改革。
但是，全会并没有能完全分析当时物价上涨的原因，开出的药方并没
有解决物价上涨的问题。为了稳住公务员，那次价格改革和工资改革连在
一起，公务员大幅地增加工资更推进了价格的上涨，加剧了通货膨胀。现
在看来，整个物价上涨是由珠三角和沿海地区高估了土地价值而引起的，
整个社会商品开始短缺而引发了通货膨胀。
当时最畅销的一本经济学著作是匈牙利经济学家亚诺什·科尔内的《短
缺经济学》，他阐述了计划与市场的协调理论，指出了经济增长、商品短
缺与发展效率之间的关系。我曾两次通读这本书，遗憾的是，没有找到关
于土地财富的分配和土地价值在经济增长时期的估值原理。现在看来，也
许是亚诺什·科尔内先生也没有关注到土地估值对商品价格的影响。所以，
（（短缺经济学》没有解决中国经济的本质问题。
那时中国的经济学家都比较功利，大多研究微观经济学。所以，厉以
宁研究股份制有点成果，便成为人们推崇的“厉股份”；曹思源研究企业
破产比较符合中国国情，人们便盛传“曹破产”，等等。
而缺少严格意义的研究宏观经济学的大家，使得直到现在还没有一位
经济学家能够系统地阐述土地财富的估值原理和分配原则，解决中国的土
地问题。
2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展
的通知》（国发C20033 18号），在第四条中，对经济适用房作了一个定义：
经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。
这里面加入“商品”二字，一下改变了中国的社会保障型住宅的性质，
否定了中国土地财富的分配原则，文理不通，而且无法解释“保障”二字
究竟如何“保障”，从而导致商品住宅开发占据95％以上住宅供应的恶果。
普通民众实际上从此失去了住房保障，也自然无法享受到土地财富的增长
成果，这种结果造成了社会分配的两极分化，引发了资产泡沫。
土地价值的过度高估，实际上是货币币值支撑力的大幅减弱。中国的
货币没有同黄金挂钩，所以，支撑货币币值的主要是土地和其他国有资源。
这些资源集中在政府手上，因此政府具有整合资源、发展经济、提升国力、
造福民众的职责。
评估一国的土地价值有很多指标，如果要建立数据模型，那可能比
GDP还要复杂，所以，发达国家都没有从事这样艰巨的工作。但是，很
多国家吃了不少苦头，最典型的是日本，土地价值的高估导致日本经济崩
盘，失去了20年的经济发展成果。美国是个例外，因为支撑美元价值的
主要是黄金，因此，黄金价格暴涨之时，就是美元出现危机之日。 ＋
对于中国来说，土地价值的评估主要依托国民收入的增长，国民收入
综合水平的增长又与GDP和CPI息息相关，一起组成对应土地价格增长
的相关数据。所以，如果土地价格暴涨，考验的是人民币的币值。
1988年因为土地价格增值过快，资金、信息、人才纷纷向土地集中，
造成产品短缺，引发通货膨胀，这给管理层造成错觉，反而以给公务员涨
工资的形式化解危机，结果造成了社会两极分化，财富分配更加失衡，不
得已增加了货币投放，引发了恶性通货膨胀。如果当时我们能够意识到，
通胀的引发是中国许多地方土地估值过高造成的社会分配不均，那些享受
了土地财富的先富起来的群体拼命抢购进口家电、汽车和高档家具，引发
中低收人群体抢购正常日用品。
但是，我们当时忽视了土地财富的平衡机制，用只给少部分人加工资
的办法来应对物价上涨，而不是用增加供给的方式解决产品短缺，其结果，
肯定是管理层不愿看见的。正如我们在2009年的时候，面对由于国际市
场发生变化出现的产能过剩，不是用提高城乡居民收入的方式来刺激消费、
拉动生产，反而加大基础货币投放，刺激资产泡沫，结果，房价暴涨，产
生货币危机。
1999年年末，中国的M2余额为11．76万亿元，对应北京五环内的
房价5722元／平方米。因为房价的上涨最能反映土地价格的上涨，人民
币开始极度弱化，且币值不稳。2010年，从一季度的数据来看，中国的
M2余额高达65万亿元，比1999年增加了53．24万亿元，增幅将近5倍，
而同样是北京五环内的房价是31680元／平方米，10年内北京房价增幅
达453％，也接近5倍。
这种正相关的走势，违背了货币与黄金的反相关原则。我们在前面论
述过，人民币的支撑力主要依托土地资源和其他国有资源，类似于美国的
美元和黄金的原则，美元走强而黄金走弱，当黄金一旦走强的时候，那美
元的危机也就不远了。对人民币来说，一旦土地价格的增长速度与货币发
行的速度正相关时，人民币的危机也就不远了。
何况，土地价值的高估是建立在极其不平等的财富分配体制下，不仅
危及民生，还造成了社会财富的极大浪费，引发社会动荡。土地价值增速
越快，货币危机也来得越快。2008年9月15日美国雷曼兄弟