汤学义从基础设施投入分析讲起：“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地，‘三通一平’每平方公里需要两三个亿，70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿，也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发，即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得1。5亿到2亿元，40平方公里就得60亿到80亿元，如果算上地面上的投资，厂房、公建、发电厂、水厂，少说还得80亿，加起来就是140亿到160亿。问题不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？”
听着汤教授的课，王石后脊梁浸出冷汗，没要这40平方公里的土地。
日后的统计数据证明了王石的这身汗出得正确。1992到1994年，北海批租土地面积为67。75平方公里，相当于原城区面积的5倍（其中40平方公里差点给了万科）。由于投资能力有限，这些已批租土地绝大部分没有开发，至1995年底，北海全部批租土地中只有16。74平方公里土地已经动工建设，未开发土地面积达51平方公里，占批租土地总量的75％。
这些批而不建的土地被干嘛用了？当然是炒作楼花。1992年初，北海市仅有3家房地产公司。由于北海市政府采取“低门槛”政策，土地出让价最高为9。7万元／亩，并且成片大面积出让，允许购地者再转让，也即允许炒地，土地投机严重。1992年4月地价开始暴涨，半年间地价上涨10倍以上，最高地价达每亩120万元。
1995年第1期《不动产纵横》上举了一个当时炒地的例子。1992年9月，香港宏昌公司获得80亩土地使用权，协议地价每亩10万元。不出几天，该公司就以每亩20万元的价格倒给美国平亚公司，平亚公司又立即再转手给澳门金业公司，后者又将之转给了北海市建联公司。短短13天，连炒3次，地价由最初的每亩10万元暴涨至54。2万元，总地价由800万元上涨到4336万元。
1993年6月的朱镕基讲话后，与海南一海之隔的北海，地产泡沫几乎也在同时期崩溃得一干二净，沉淀资金高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。
尽管没陷在北海，但万科在此轮泡沫中也是“很受伤”，万科参与开发的武汉万科广场、成都万兴苑、深圳海神广场、福景大厦、天津金桥高级公寓、鞍山东源大厦都因资金短缺而濒临烂尾。
和万通在北京搞到上市指标同样幸运的是，万科在1993年4月成功地发行了B股，从股市弄到了4。5亿港元，这笔资金让万科在国家银根紧缩的政策下，逃过了一劫。
请注意，万科发行B股是1993年4月，离朱镕基讲话仅仅2个月，如果晚两个月发股票，根本通不过审核，今天我们还能不能看见万科，悬得很呢。
调控地产泡沫，不是能不能的问题，是谁来出手，到底想不想调的问题罢了。
其实，中国人见识的那场泡沫里，最大的赢家并不是侥幸存活的万通、万科，而是今天的福布斯榜“首富”，碧桂园的老板杨国强。
1990年代初，靠搞建筑和装修已经先一步致富的杨国强为顺德一家地产公司垫资建造了近4000套别墅，他完完没料到自己被圈进了一个“套”，开发商其实不是为了造楼去卖，而是和海南那帮人一样靠卖楼花赚钱，杨国强的垫资根本就是被无限期挪用进去了。结果，1993年调控后，那1000多亩土地顿时烂尾了，老杨成了最大的债主，于是对方把整个项目抵债给了他，其结果就是催生了日后中国最大的地主――“碧桂园”。
当然，杨国强的坚韧力非常人可比，他居然就一锤一凿地盖完了整个别墅，并且在以后的地产复苏年月里依靠良好的包装策划真的把楼全卖出去了。这种能力，超乎一般人想像。
这一节内容，如果放开写，可以单写一本书。因为太多国内知名的地产商或者资本市场的玩家们，都有参与海南泡沫的经历。不过，总结上面几则故事的教训和经验，已足够深刻了。
头一回见识泡沫，中国老百姓开了眼，从那以后，我们更是不断地与之打交道。
人生的财富膨胀离不开机遇，而最好的机遇几乎总是毫不例外地出现在一轮泡沫的生灭过程中。
永远远离泡沫的人可能永远也没有重大的财富机遇，务必要抓住泡沫的机遇，掘得人生的若干桶金；同样不要忘记，要么及时地离开泡沫保住金子，要么能忍常人之不能忍担常人之不能担，抗过风雨，自见彩虹。
当然，第一种办法容易多了。
＇20＇引子
在本书中，我们已经看到了四次财富机遇，从严格意义上说，它们都不是特别“完美”的机遇。
为什么？一个理由是累，第二个理由是难。
搞个体户、乡镇企业的那份艰辛，过来人都明白。刘家兄弟当年创业时，天天走街串巷推销，累得膝盖受损差点落下残疾，没办法，搞实业就是靠消耗人的健康为代价的。
钻双轨制的空子或者到海南倒房产相对没这么累，可是那买卖门槛极高，撤退时的难度又极大。
首先得有条子，条子背后是要有路子，路子无非两条，一是你有个好爸爸，二是你去认干爸爸给人当孝子。哪个都很难。
有了条子你还得有脑子，王石当年登广告明买实卖放像机那招多精多损啊，接了他货的人后来不知道下场多难看呢。
当然还得有很高的福缘，福缘是什么？潘石屹怎么就这么巧遇到个爱吃桔子的公务员？花点小钱就看了机密文件。而且他要看的文件根本就不是全海口的存量房统计数据，偏偏他阴差阳错就看到了这个……这事儿，他自己到今天还想不通呢。
这种买卖，的确是机会，但是能成事者都得是商道将才、鬼才、奇才，普通人想参与，成功几率极低。可是，有一种买卖参与的面就广得多了，那就是刚刚出现在中国大陆的资本市场。
资本市场的本质是什么？用军阀阎锡山的名言来形容很绝：钱生钱是不吃饭的孝子。老阎是山西人，受著名的山西票号耳濡目染，早早懂得了资本市场的奥秘。
尤其是社会主义初级阶段的资本市场萌芽期间，1990年到1997年左右，堪称“无法无天”的市场。无法无天意味着规则随便定，谁掌握了话语权谁就可以更改规则，而对普通大众来说，只要抓住规则的漏洞，稍具头脑和胆魄，并且有一点点运气，就可以实现人生的转折。
我们后来看到的大量来路不明的灰色富豪，比如周正毅、唐万新、仰融等，都是从那个时代发家的。而市场里那批早期号称“某百万”、“某股神”的人士，其实多半就是从这趟浑水里摸过一把鱼，谈不上有多少资本谋略。
正因为以上种种原因，我们可以说，当资本市场的轰鸣响起，中国大众的第一班财富列车到来了。
＇21＇混沌
对中国资本市场，尤其是股市，划分为几个阶段，一向有着重大争议。
早期流行的划分方法是按照行情起落，即所谓的牛熊市划分。但是这样做的结果是内部条理很混乱。
即使撇除早期极为无规则运动的那一段，从1992年南巡讲话开始数到现在，92年有放开股价行情、93年有并购风行情、94年有浦东开发概念行情、95年有“5。18”行情、96年有低价股行情、97年有绩优股行情、98年是资产重组股行情、99年又来了“5。19”行情……堪称一年一牛市，一年一熊市。所以有人形象地比喻，中国股市只有“猴市”，整天上蹿下跳个不停。
其实，这种混乱的根源有多方面的因素，最重要的是中国股市的历史太短，建立时又受到政治因素的影响太大，先天失调。所以在刚建立起来的10多年里，不停地经历各种政策、法规、人事变动的影响，自然展现出全球罕见的波动性。而我们的资本市场观察者的眼光又太近，短线思维浓厚，难免把各种震荡都算成一轮牛熊市交替了。
参考各种当代研究者的方法论，我们采取了这样一种划分方式：
第一阶段从1990年12月19日，上海证券交易所成立后上证指数以96。05点开出，到1997年8月15日，沪深证交所划归中国证监会直接管理，当日上证指数收于1143点为止。此阶段市场处于一片无法无天之中，法规缺失、管理者缺位、投资者主体变幻不定、交易规则没人说的清，股指在此期间涨了十多倍，而且夹杂大量一级半市场机遇，投机者可钻的空子极多。这个阶段，称为“牛市”并不合理，更好的形容是“混沌市”。
第二阶段从1997年8月16日起，到2001年6月14日，上证指数攀升到2245点为止。这是中国人经历的第一个实实在在的牛市，股指攀升一倍，而且有结结实实的主流行情演绎。可惜这第一个牛市事后被证明是个“虚假牛市”，竟然是靠大量地吹牛造假积累起来的。这个牛市里，市场各方力量的博弈被演绎得淋漓尽致，资本市场的阴暗面也集体曝光。它的结果是引发了社会各阶层的负面情绪集中爆发，从而催生了长达近5年的集中治理。
第三阶段从2001年6月14日开始，到2005年4月29日，上证指数收盘于1159点。我们之所以不把时间节点放在更后面的同年6月6日的“998点”，是因为4月29日“股权分置改革试点”启动，实际上就宣告完成了第三阶段的集中治理期。各项针对股市参与者们――券商、基金公司、上市公司、投资者――的规范治理和教育工作基本完成了。制度既然建立，后面微幅的惯性下滑何足道哉！这个阶段，称为“熊市”也可以，不过更合其题中之意的称呼可能是“规范市”。
第四阶段当然就是从2005年4月29日到现在了。这一轮诞生于制度全面改革、投资者力量空前壮大、上市公司数量质量飞跃式增长的“牛市”。这也是中国股市有史以来真正的一轮牛市。
在本书中，第一、二、四阶段，都会有具体章节描述。先来看看第一个“混沌市”的面貌。
1983年，中国深圳出现了第一家股份制企业――深圳宝安联合投资公司。次年，一帮从没见过股市的穷学生，中国人民银行研究生部20多名研究生发表了轰动一时的《中国金融改革战略探讨》，其中第一次谈到了在中国建立证券市场的构想。在1984年第二届中国金融年会上引起了思想风暴。
1984年7月20日，北京天桥百货股份有限公司成立，中国有了第一家股份有限公司。同年11月，第一家公开发行股票的企业飞乐音响股份公司成立，从此新中国有了“股票”。1986年的11月，纽约证交所董事长约翰范尔林来中国访问，邓小平亲手送了一张面值50元的“飞乐音响”给他。
1987年5月，深圳也有了股票，那就是后来赫赫有名的“深发展”。同年，深圳又抢了个先，9月27日，中国第一家证券公司――深圳特区证券公司成立
1990年12月19日，上海举行上海证券交易所开业典礼。时任上海市市长的朱镕基在浦江饭店敲响上证所开业的第一声锣。上市交易的仅有30种国库券、债券和为数极少的股票。
于是，好戏开场了。
＇22＇黑白
参与了中国证券市场建立的王波明后来回忆说，第一个交易所在深圳是市场自下而上推动的，也是符合特区建设方针的，但本来没想过把另一个交易所放在上海而是想放在北京的。理由是证交所理所当然应该在金融中心，而当时全国性银行的总行都在北京，交易所当然也首先想到北京。
但是当时上海市市长朱镕基正在搞开发浦东的工作。要开发浦东，中央说钱是没有的，只能给政策支持。而开发预算就是8000亿，对于自解放后内存收入全部上交中央的上海而言，根本就是天文数字。这时，有人给朱镕基写了一封信，大致内容是说，要想开发浦东，就要借全国的钱。银行已经没有办法了，你要搞个股票交易所就可以筹集来资金。
这个插曲很说明中国资本市场建立初期的混沌状态，远期规划基本是没有的，制度建设和人事安排也基本上是摸着石头过河的，而且可以看出当时给股市定的性――没钱要搞钱就向股市伸手――这个特性，在未来也一直贯穿了中国股市的发展历程。
在上交所成立5年前，就有了“飞乐音响”等股票的存在，而且一直在交易，那时的交易情况是怎样的呢？答案就是近乎黑市交易的柜台交易。
80年代后期，在上海西康路、南阳路路口的西康路101号开办了一家证券营业部，全称是中国工商银行上海信托投资公司静�