有必要在这里解释一下澳洲人的生活习惯和城市格局。
澳洲人不喜欢住在市中心──市中心是商业区、娱乐区和办公区，太繁华，太拥挤，太吵杂，太压抑（高楼太多），而且太多污染，澳洲人喜欢住在市中心外围的居民区。澳洲大城市和美国大城市的格局一样，城市占地面积巨大无比──象美国的洛杉矶，澳洲的悉尼和墨尔本等都是世界上数一数二的土地大城市（上海只是人口大城市）。这些城市之所以占地面积巨大无比是因为他们喜欢住花园洋房，每一座花园洋房，小的占地400－600平方米，大的占地1000平方米以上，甚至有上万平方米的花园洋房（这种花园洋房不仅有私人游泳池，还会有私人网球场和小型牧场呢）。
象这种土地大城市，除了市中心之外，还要有星罗棋布的卫星城──每一个卫星城又是一个小的市中心，也就是繁华的商业、娱乐和办公区。你要是在飞机上看这种城市，好象高楼都喜欢箍堆似的，东一堆西一块的。而居民区和民宅呢，就象铁屑被磁铁吸住了一样，围绕着这些市中心和卫星城铺散开来。
那么，什么样的居民区算是好地段呢？这里有很多因素。我把它们按重要程度在这里例出来，你就可以做综合考虑了。
一，有水景的地一定好，如果靠水，甚至有私人码头那就更是好上加好了；
二，没有水景有别的景色也好，比如靠近公园（澳洲的公园和中国的概念不一样，就是一大块打理得齐齐整整的绿地），或者可以远眺市中心高高低低的楼群；
三，一定要离开市中心一段距离，但不要太远，但是有水景的区域除外；
四，不要在高速公路、火车站、工厂、学校、购物中心、医院、高压线、监狱、垃圾处理站的边上；
五，但也不要离开高速公路、火车站、学校、购物中心和医院太远（比如10分钟）；
六，最好是一条极少有车路过的安静的街。
符合上述条件的地皮一定在郊区。
此外，我还在墨尔本东南区的Bearmous、Hight和Frankston等几个靠海的地方一口气买进六块地皮。我在前面说过，任何地方，只要能够看见大海，铁定都会赚钱的。
细心的读者一定会问，为什么我“一口气买进六块地皮”都在“墨尔本东南区”呢？
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34相约九八，我与地产开发（3）
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这和墨尔本的地貌有关。
我在本书的开篇曾这样介绍过：这是一座海滨城市，整个城市沿弧形的海湾向两面伸展，形成一弯下弦月的样子。墨尔本市中心就建在靠水的“弦”上比较偏上的位置；我的第一个落脚地Elwood在墨尔本市中心的右下方（也就是东南方）5公里处，也是在靠水的“弦”上。
我把墨尔本比作“下弦月”是非常准确的。
墨尔本藏在一个海湾里。从地图上看，这个海湾呈n形。墨尔本市中心就深藏在n字的最上方。按说，墨尔本应该延着n的两条“腿”向下发展，可是由于地貌的原因，她只发展了一条“腿”──就是n字右边的那条“腿”。现在想象一下吧，是不是一弯“下弦月”的样子？
为什么墨尔本只发展了东南方向的一条“腿”呢？因为东南有山，地势高。
现在，让我们概括一下墨尔本的区域。
第一，墨尔本没有南，南面是海；
第二，由于地貌的原因，墨尔本没有朝西南发展；
第三，墨尔本的东南区，有山，又临水，是墨尔本的好区；
第四，墨尔本的西面和北面，是内陆区，没有山也没有水，是稍差的区。
所以，我买东南区。
在澳洲，大家买房子时，追求的是房子增值的回报率；而在中国，大家看中的往往是使用性和实用性。或者说，澳洲人买房子是投资，买入时，就考虑将来卖出时能否增值。中国人买房子是使用（比如房子的面积有多大，房间结构是否舒适，房子的装修是否豪华，而很少考虑到房子增值的细节，只是大体以为房子肯定要涨价，但是如何涨价，就不太追求细节了）这是完全不同的观念。
澳洲人一般一生要换4－5次房子，刚结婚时买一个小房，生了小孩子后，换稍大一点的。等小孩长大一些后，换更大的。小孩成年离家后，换小一点的。退休后，就换更小的。年龄再大一些，就要卖掉房子住进养老院。
我是两者的平衡，一方面考虑房子的增值程度，一方面考虑使用功能。
当然，在实际操作上，也是非常的复杂的，这就要靠你的敏感力和决断力了。
我在1998年搞了两个开发项目，都成功了，也都有故事。
我的第一个花园洋房开发项目在墨尔本东南的Bearmous区。
这个区离海边很近，地价又不算很贵，我就先拿它来练练手。
我的计划是建四幢独立的花园洋房。
我找来三个地产销售代理，他们给我的建议是，每幢售价在40万澳元到50万澳元间比较合理。于是，我们定下45万澳元一幢的价位，然后再按此价位计算建筑成本，主题结构是固定的，主要功夫花在室内装修上。这又和中国不一样了，在中国建新房没有做室内装修的，反正你装了人家也不满意，也得扒。可是在澳洲没有不做室内装修的，你不做就卖不出去！
结果设计时出了问题——当地居民反对建中密度房子！
我这块地是200平方米，原本只有两个房子，可是我准备建四个花园洋房。从低密度变成中密度，地方政府基本上是同意的，可是周围的邻居不同意！
瞧，这就是西方，民意比政府还利害！
我说当地居民反对其实指的是那些邻居，你要是隔了十万八千里你有什么权利反对？
那么，有多少邻居反对可以构成民意，并足以阻止我的发展计划呢？5个就行。
那么，又有多少邻居反对我的发展计划呢？30个！
而且，这30张反对票中还包括了绿色环保组织——这可是澳洲的重要组织。
我决定先对付绿色环保组织。我们改了设计图纸，重要的体现两点：
第一，重点保护地上的四棵树（原设计是砍掉这几棵树），让花园洋房给树让路——其实这也蛮好的，花园洋房吗，怎么能没有树？
第二，提出一个口号：建绿色房子，使用没有污染的建筑材料，和尽量不使用原木。
我们主动和绿色环保组织沟通后，他们同意了。
然后是那些邻居。只有一家一家地做工作。
经过一番努力，还剩下七家坚持投反对票。
接下来就要坐下来谈判了。你为什么反对？我们怎么做你们才能满意？说起来，这邻居为什么反对建新房？主要是你从2户扩张到4户，人多车也多，就会给这条街填乱，增加污染。这个理由还是可以接受的。还有些理由就多少有点勉强了，比如一个邻居说，你多建了房子会威胁到我的安全问题。我们就说，好，我们加建一道篱笆。邻居就同意了。还有一个邻居说，你建的那些房子离我家太近，还开了那么多的窗户，这样，我们家干什么不是被你们家看得一清二楚？你们妨碍了我们的隐私！——这可不得了的，西方最强调的就是个人隐私啊！我们就说，好，我们去掉几个窗户！
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34相约九八，我与地产开发（4）
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还有一个邻居，住的隔了一条街，毫无因由地反对。我们就不理他了。
这样三搞两搞，总算是搞通了。
谁知预售的时候又出事了！
一个销售代理吹的很利害，可是卖了一个半月后，一套也没卖掉！我们一调查，原来他手里还有别的项目。我们马上换了新的销售代理。
新的销售代理倒是蛮能干的，很快就卖掉两套。不过，他也有他的问题，他随便向顾客许诺了合同上本来没有的围墙。可能这个销售商一向说话有些夸张吧，结果人家顾客是认真的：你说你的房子有围墙，怎么现在没有围墙了？要么给我建一道围墙，要么就赔我钱！
这个大嘴巴的销售商没了辙，就来和我搞，要我给他的顾客修一堵围墙。
我当然不能答应，因为合同里是根本就没有这个围墙的。
销售商不甘心，就来找我的茬，他给我发来了一个传真，说要投诉我们。
我说，好吧，我们打官司。我知道，打官司肯定是我赢。
销售商看我没被吓住，只好自认倒霉，最后，自己给买下了房子的顾客赔了2000澳元了事。该项目我赚了将近50万澳元。
接下来的发展项目和前一个很象，也是在靠近海边的地区，也是要建四个花园洋房，甚至所在位置离前一个发展项目也不是很远。价钱也差不多：40万澳元（前一个是45万澳元）。
这次似乎比前一次顺利，设计图纸交上去后，三个月就通过了。
我很高兴，便开始找建筑工程队。
没想到，就在我签了建筑工程队的时候，到底还是出事了！
在澳洲，修建房子是大事，地方政府会一直不断地派专家前来监督、核对，是否按图纸建筑，是否超标，是否合乎质量要求。地方政府做的第一件事，就是派了土地丈量师来丈量土地。这一丈量就出事了，我的这块地的大小不够建四幢花园洋房，只可以建三个！
这……这怎么可能呢？设计师是按照地方政府提供的图纸规划设计的，也是这样上报地方政府审批的，怎么审批的时候没出事，反倒是要施工时才出事呢？
坐下来一谈，才知道出错的原因。原来，地方政府提供的图纸是很多年前的老图纸，那时的计量单位是英制，都是多少多少英尺又多少多少英寸；可是现在使用公制了，都是多少多少米又多少多少厘米的。这里就有个换算问题。谁换算的呢？建筑设计师。我这块地，他换算出来的结果是790平方米。而按地方政府的规划标准，够750平方米就可以建四个房子。好，那么，这块地的给土地丈量师实地一量是多少呢？720平方米！还差30平方米才可以建四个房子呢！
谁的责任？当然是建筑设计师。
建筑设计师自人倒霉，愿意赔偿我1万澳元。
我找了律师，坐下来计算各种损失，我们也出了个价：30万澳元！
建筑设计师只好把赔偿价码提高点：5万澳元！
我们不同意，于是法庭上见。
在澳洲打官司很有意思，很多问题都能在开庭前的最后一分钟解决。好象是在比谁的心理素质更好似的。法庭给我们排的时间是下午两点开庭。上午我们就在家里憋着，比心理素质。我的律师说，放心，我们肯定嬴，对方律师一会儿就会给我们打电话的。你现在要想的就是，你的地线到底是多少。我就坐在那里，静静地等着。
11点半，对方憋不住了，来电话说：最多10万澳元。我的律师问我：接受吗？我摇摇头。于是我们就继续等。
12点了，大家都饿了，对方还是没来电话。再等！
1点半，终于来电话了：15万澳元。绝对不能再加了。
我同意了。我知道，如果上庭，我肯定会嬴，可是能赔多少是不得而知的。而且我还要多付很多律师费呢，结果可能是一样的。
那块地搞成这个样子，我心理很不痛快，也没有心事再建什么花园洋房了。
我最后把它卖了，卖了44万澳元。比原价多卖了4万澳元，算是我补偿的损失了。
经过这样两次训练，我成熟了。
在接下来的1999年里，我又频频出击地产开发市场，频频获胜。
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35开发花园洋房的经验之谈（1）
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我把“开发花园洋房的经验之谈”单独列一章的考虑是，部分读者可能会不喜欢教科书般的纯技术性叙述。好，您就跳过这章好了。
与此相反，如果您想了解怎样在西方国家搞房地产开发，您就得细读了。
我体会，搞房地产的关键点有四：
地点；
时间；
预算；
市场。
在澳洲搞房地产，是专业化运作非常高的生意。一般来讲，有以下几点应注意的问题：
一、选好进入房地产开发的时间段
澳洲房地产开发的周期约8…10年，每个周期又分为4个时间段：高峰期﹑上升期﹑低谷期和下降期。
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高峰期下降期
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上升期低谷期
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购买土地的最佳时间是在低谷期或下降期，上升期也可以考虑，但高峰期是绝对不可以的；而出售房产的最佳时间是上升期，尤其是高峰期。
二、房地产开发的可行性报告。
这个报告要在购买土地之前即将购买土地之时做出，房地产的可行性研究是必不可少的。一般来讲，我要关注以下问题：
土地的价格