十全十美、让每个农民都叫好的方案是等不到的，但不能因为有几个不负责任的农民，
就要求所有负责任的农民都为之付出代价。
制度问题严重
有人说，上面的“几个禁区都不存在‘不可碰’的假设，实际上这几个问题在20世纪
80年代就开始碰了”，这可能是我与他们理解的重要差别之一，我讲的核心是对行政权力、
官员权力的实质性制约。而他们讲的“土地制度问题在学界有争论，但全国农村的实践没有
什么争论”，“农村户口与城市户口的统一，20世纪80年代在很多县市就开始了”，以及“土
地的兼并和转让在贵州进行了20年了”，这都是一些“换汤不换药”的尝试。
这些实验都没有形成气候，一点也不令人吃惊。那么，为什么不能进一步在那几个“禁
区”上做文章呢？只要行政权力（官权）、既得利益集团的权力不受到实质性制约，那些“换
汤不换药”的尝试，起初对改善农民收入可以发挥一定作用，但不能根本解决问题。
农村土地所有权明晰后结果不会比现在糟（2）
为什么中国人勤劳而不富有 作者：陈志武 2008…10…29 03：19
举例说，前些年在农村试验过的农村信用社，当时说允许它们完全按照市场规则去运作，
政府放手不干预，这听起来不错。可是，在政治权力结构不变的情况下，当掌握大权的村长、
乡长、村支部书记、乡支部书记开始写条子，要这些乡村信用社为其关系户提供贷款时，这
些乡村信用社就不好办了。如果遵命就意味着不良贷款、信用社将来要倒闭；如果不遵命，
不光信用社负责人要走人，信用社今后的存在资格可能都要泡汤。
这些权力当然还掌控着许多其他资源。只要这种权力结构存在，产权保护、合约权益保
护、农民的致富空间都会非常有限，什么做起来都是“四不象”。
阻碍农民致富、阻碍农民享受公民待遇的障碍之一是现存的权力结构，而土地公有不仅
没有削弱反而加强了官权，使官权掌握了更多的物质基础。如果是这样，削弱官权的答案之
一，不就是把土地权还给农民自己吗？
如果有些农民选择把地卖掉然后进城生活，这又有什么错呢？在城市生活的人不也是没
有土地吗？既然他们能有土地之外的方式保障生活，那么，农民进城后不也可以走这样的路？
如果我们真的在为农民权益与福利而努力，那么看到他们境况的改进理所当然会高兴。有人
可能会说这对留在农村的人不公，其实不是这样，因为一方面留在农村的人可以有更高的人
均耕地面积，他们的生产力可以提高，有利于其生产效率的改进；另一方面这些农民也有权
选择把地卖掉进城。
改变中国农民收入的必然出路只能是让相当多的农民进城，改为非农。道理很简单，人
们对食物的需求不会因农业的增长而增长，但对非农产品与服务的需求却永无止境，新技术
创造新需求。因此，如果农民选择把地卖掉进城生活，我们应该恭喜他们，那是一件好事。
因此，不能再保留维护行政权力、维护城乡和地区间收入不平等、维护城乡和地区间发
展机会不平等的产权基础了，应该“还产于民”。
在我看来，中国农村的根本问题是“乡村社会的官权过剩，民间权力衰落”。导致这种局
面又是由于两方面原因：不受制约的行政权力，所有财产（包括土地）公有。
有一点是显然的：在腐败盛行的社会里，规避腐败的首要方法是把腐败所能碰到的资源
减到最小。换句话说，如果一个社会腐败盛行，同时你又把所有的资源（包括土地）交给他
们控制，那么没办法在世界上找到比这更糟糕的组合了。
在中国农村，现在掌握在官权手里的资源有两大块：第一，公有的土地；第二，不受约
束的行政摊派、各类名目的税费权力以及行政审批权。只要这两块还不变，农民的鼻子只能
被官权牵着走，“还权于民”和“以民为本”都不可能。
上面讲的第一块资源—公有土地—如果能通过土地所有权明晰，那么那些官权就少了牵
着农民鼻子走的最重要的物质基础了。而土地又是农民的命根子，没有自己的土地，他们就
只能求着官权，就不会有“还权于民”。有了“还产于民”才会有“还权于民”。但如果像在
一些地方试验的那样，只有名义上的“个人产权”而同时行政权力又不受制约的话，那么真
正的“个人产权”会很难，因为行政权力随时可侵犯你的产权。
因此，官权是问题的最关键之处。实际上，只要官员的权力结构不改变，任何意在制约
官权的努力都难以见效，这也是我们前面谈到的那些尝试最终都难以成功的原因。因此，我
个人认为，行政领导权首先要退回到县一级（就像中国历代皇权都到县一级为止一样），让乡
村权力真正由农民选举的人担任，真正实现“乡镇自治”，这是真正制约官权的第一步。
不能以房产调控名义摄取私人产权（1）
为什么中国人勤劳而不富有 作者：陈志武 2008…10…29 03：19
说到房地产市场调控，可能没有几个人不慷慨激昂的。热烈的讨论中似乎有两点共识：
其一是要限制房产交易，甚至不惜代价地制止交易；其二是要制约房地产商，最好是给他们
设置障碍，让他们的生意无法做下去。于是，从各相关部委到地方政府相继出台“组合拳”。
一方面，明确禁止某些房产交易（如期房交易），或者为房产交易设置障碍，比如，要求卖方
先还清按揭贷款，否则房产证不可转让，由于买方在得到房产证之前不能付款，这个规定就
使交易过程变得很困难。另一方面，不同部门和地方政府借机强加各类税收，如七部委2005
年5月规定：不足两年转手交易的房产全额征收营业税。接下来，南京市乘机加税，房产交
易契税从2％上升到4％，对房产增值征收20％的个人所得税。由于南京的房产营业税为5。5％，
这些新政使南京居民的房产赋税一夜之间增加了27。5％。上海等地政府也对房产市场大举出
击。
首先声明，本人跟房产公司没有任何利益关系。但是，针对这些政策以及许多同仁的铁
腕管制建议，比如一些专家提出要对房产征收90％的个人所得税，等等，我只想提出几个问
题，希望今后的宏观调控能更多地遵循市场原则，以不损害公民的产权与经济权利为基础。
2004年3月修改后的新《宪法》第十三条有两点核心内容：第一，“公民的合法的私有
财产不受侵犯”；第二，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实
行征收或者征用并给予补偿”，也就是说，政府为了“公共利益”可以征收私有财产，但关键
是要有“补偿”。这两点应当是中国市场经济的基本框架，也是各种宏观调控政策不能违背的
原则。
那么，上面讲到的各类新增房产税是否对私人财产构成“侵犯”？其次，禁止或者限制
公民的房产交易权是否构成对私人产权的“侵犯”？我们可能认为，哪怕房产增值与交易税
涨到30％，甚至40％，也不算高。可是，我们必须清楚，那些房产是老百姓的合法私人财产，
任何征税都是一种摄取，即使只要征收1％的税，我们也至少要回答以下几方面的问题：第一，
行政部门是否有法律赋予的课税权力？第二，即使有，又有谁来平衡、监督行政部门的加税
权？第三，即使行政部门有权加税，它们是否应该证明是为了“公共利益”？最后，即使加
税是为了“公共利益”（因此，这种对私人财产的摄取或者说“侵犯”也可以说是为了“公共
利益”），财产受到牺牲的一方是否应该得到合理的“补偿”？这种“补偿”可以是间接的公
共产品（public goods），问题是交税之后人们得到的公共产品是否与所交税额相配？—当我
们随便就要调控这个、调控那个的时候，当我们处处要利用加税来实现宏观经济或者其他目
的的时候，我们有必要理解：老百姓的交易权也是他们的产权的一部分，征税和限制交易权
都等于摄取公民的财产。
当然，我不是说不能征税或不能推出市场规则，政府在维护市场秩序方面当然有不可推
卸的责任，而是说每增加一点税的时候，我们必须有严格的立法程序，要证明有“公共利益”
的存在，并且在老百姓牺牲自己的产权之后能得到相应的直接或间接的公共产品“补偿”，不
能由行政部门随意加税。《福布斯》最近称中国税赋名列全球第二高，虽然一些同仁对其方法
有争议，但不管怎么说，这至少说明中国老百姓的税赋已经不低。在目前征税权不受约束的
情况下，全国人大常委会有义务把加税权从行政部门收回到立法机构，让政府可以加税但要
加得很“辛苦”。
从个人权利角度考虑宏观调控政策
个人经济权利和个人空间通常是宏观政策讨论中缺席的因素，但对于中国社会的长期发
展来讲，这些因素不能再缺席，否则难以建立真正的市场经济。为什么公民的交易权是其产
权的一部分呢？我们还是以房地产来说明。1998年的住房市场化改革和住房按揭贷款的推出
可能是上届政府意义最深远的举措之一。这两项大手笔从根本意义上恢复了老百姓的经济权
利，扩充了个人自主的空间。
住房的市场化和产权私人化使每个中国人不再为了居住地而去“求领导批”，或者为了分
到房子而随便提前结婚。住房私有而且跟工作单位不再挂钩，让中国人收回了属于自己的尊
严，不必为了房子对领导唯命是从，增加了中国人的自由空间。住房按揭贷款则是几十年来
第一次推出、具有相当规模的消费者贷款金融品种，使普通老百姓能把未来的劳动收入提前
到今天花，让他们不必节省储蓄十几年，等年老之后才能买到自己的房子，而是年轻成家时
就能购到属于自己的住房。实际上，住房按揭贷款让老百姓能把不具流动性的人力资本提前
变现，把“死的”人力资本变“活”，让他们能更好地安排一辈子的收入与消费，对老百姓而
言这是一项意义重大的改革，大大增加了他们的经济选择权和生活空间。
不能以房产调控名义摄取私人产权（2）
“住房”作为一种财产，它既具备“消费品”又具备“投资品”特征。1998年之前靠单
位分房住的年代里，由于住房不能买卖、产权也不归自己，那时的住房只能是“消费品”，不
是个人财产的一部分，也没有升值与否的问题。但是，1998年住房市场化之后，其“投资品”
特征得以恢复，人们花自己的钱买下的房产包含了对房子的使用权、出让权以及收益权（包
括增值、租金等经济权益）。对“产权”所包含的任何一种权利进行限制等于是对财产权的一
种侵犯。
以往我们可能觉得“房子”的财产权只是说，其所有者拥有该房子作为实物的“物权”，
意思是说“即使政府限制你卖房或出租的权利，只要你拥有这个实物，你的产权就没有被侵
犯”。其实，对“房子”而言，其收入权（或说现金流权）和控制权（包括出售权）比实物权
更重要。这里，“收入权”包括自己天天住在其中得到的消费享受，也可以是通过房子出租或
者出售得到的收入。如果收入权和控制权被限制或被禁止，物权就没有经济意义。显然，针
对房产交易征收营业税、契税、增值税等是对其收入流（亦即财产）的直接摄取，如果征税
方不能直接或者间接给房产所有者提供“补偿”，这就有悖于《宪法》第十三条的精神。
对房产出售权的限制也就是对其控制权的限制，这直接影响房产所有人的财产价值，降
低房产未来的收入流和流动性，减少其“投资品”特征。因此，这也是对财产的一种损害，
是对财产的间接摄取。人生来就有谋生的权利，而拿自己的东西与别人交易则是谋生权利的
核心，这里“自己的东西”包括自己的双手（劳动力）、房子、现金，等等。不管是作投资还
是自己住，买卖房产都是一种谋生的权利。
本来，这些年随着收入的增长，中产阶级规模在日益扩大，这是改革开放取得的可喜成
就。当然，收入增加之后，储蓄的投资去向就成为问题。银行存款年利息不过2％，还低于通
货膨胀率，存款显然是亏本生意。而股市和基金又是不可靠的投资，过去几年下来回报率为
负，这也是一种亏本生意。那么，在老百姓不能投资国外、也不能轻易创业的情况下，存下
的钱到底往哪里投呢？房产显然是一种更可靠的投资品种，因为它是