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本港人士及外商群情怨怒，地产发展商与代理商首当其冲。本港地产公司有4000多家，其中上市公司百余家。信誉不佳的公司有500家之多，也许是它们名气太小，舆论批评的矛头多指向蓝筹股地产公司，连信誉极佳的长江实业亦不可幸免。
《东方日报》1991年5月26日《地产发展商赚钱知多少》一文：
“做牛做马为片瓦，有人穷一生精力，才可以自己拥有物业，楼价已占去家庭收入的7成，究竟地产发展商在建楼及卖楼之间，赚去我们多少血汗，难以统计。但从香港有数的富豪都是经营地产业务，上市公司之中，逾5成的市值均是地产建筑公司，可见做地产的赚钱能力。”
该文接下来以楼市盈利大户长江实业发展茶果岭丽港城为例，剖析并估算李超人在这个地产杰作中，将如何获取111亿惊人巨额利润。
在笔者的记忆中，曾看过这样一篇文章，文中以“一将功成万骨枯”为喻，来调整地产商的辉煌业绩是由置业租房市民的血汗堆砌而成的，击碎了民众对地产骄子的偶像崇拜。
曾几何时，以地产骄子为中坚的华资财团，打败了老牌英资。华资大显神威，华人扬眉吐气。然而，还是这些地产骄子，还是这些华人市民，地产商谋利盼楼（价）高，置业租房者盼市淡楼（价）低。
矛盾由来已久，进入20世纪90年代群情形成高潮，昔日的时代英雄成了众矢之的。在这方面，代理商所受的谴责，更是有过之而无不即。
香港至少有一百篇文章，谈到地产经纪界新贵，年仅30岁的罗北辉。他以1。4亿港元购得火灾后的重庆大厦首都酒楼商场，仅花0。2亿港元装修一番，易名为意德日广场，一年后以6。8亿元出手，净赚5亿港元。罗弱辉原为地产经纪行职员，几乎是白手起家，几年内炒房炒到10亿港元身价。地产代理商赚钱的总能量不及发展商，但牟取暴利的幅度，远远高于发展商。
那么发展商就是炒地炒楼的睇客吗？
许多文章指出，没有一家发展商不兼做炒家乃至大做炒家。也许是李超人名气太大，有人声称，李嘉诚累计数十亿港元的非正常性盈利，相当部分来自炒地炒楼。不过，与他全系的地产正常性盈利比，比例甚小，他的主要精力财力，放在地产发展上。
与用户关系最密切，也最为用户所憎恨的，莫过于住宅楼宇的代理商与黄牛党。
发展商的住宅单位销售分两种，一种是内部认购，认购者以代理商为主，其中的一部分是内部零卖给方方面面的关系户；另一种是公开发售，但置业者基本上买不到一手房，必须从黄牛党手上高价买二手房，乃至三手四手房。
一般楼宇开盘前几天，就有人通宵达旦排队，这之中有各路黄牛党，也有置业者。往往置业者眼看着苦熬了几夜就要开盘，便给搞事的黄牛党挤到爪哇国去。炒手有当场兜售筹号的，也有先买下首期，待价而沽的。
《东周刊》曾披露这样一件事情，长实推出海柏花园64个单位供公开发售，一对张氏夫妇排通宵第一个买，原以为头队可拣个海景单位，结果只是面向花园的单位。
1985年，金钟地铁上盖大型物业发售，求购者踊跃，黄牛党趁机作乱，演变成一场骚动。1986年，大埔海宝花园发售，发生轮候人殴斗，仇杀酿成命案事件。这之后，发展商自雇保安，或邀请警方维持秩序，黄牛党搞事仍频频发生，甚至出现三合会（黑社会组织）集团对
抗警方事件。
楼市投机活动声名狼藉，公众同仇敌忾，纷纷谴责炒手。也有人把批评的矛头指向发展商，认为发展商是炒手的黑后台，狼狈为奸。
此话自然偏激，不过发展商与炒手利益相关，这是事实。应该看到，大部分经纪公司为推动楼市的发展，起了良好的作用也基本遵守楼市游戏规则。它们牟取较厚的利润，同时也承担较大风险。
也许是这个原因，发展商总是处处为代理商说话，甚至偏袒无照黄牛党。商人皆为利——你若能认这个前提出发，就会对发展商在此事上的言行不感惊讶，自然也包括李嘉诚。
香港知名地产记者王康，在其有关地产楼市的系列文章中，几处涉及到李嘉诚，现笔录几段1994年间的只言片语：
“据市场人士表示，爱美高（注：主席为刘銮雄）是于1992年8月时，透过内部认购形式，向长实购入第二期（嘉湖山庄）赏湖居第4座单层数的半幢单位，估计达152个，而内部队购较公开发售价，一般便宜约5％（注：代理商看好的更是日后楼价上攀）。
“除爱美高外，嘉湖山庄第二期赏湖居第3座，是另一幢以内部认购方式转手的单位。
“上周初，该批为数296个单位的现货单位全幢（公开）推销……20楼以上的18层单位（注：全楼高38层，住户图靓景欢喜择高楼），买家一次认购3至4个单位才有（可）交易（注：只有炒家才会一次买几个单位）。
“嘉湖山庄内部认购猖獗，复式单位加80～100万，普通单位亦加几十万，一个单位未到用家手，已有几个人经过手，赚过几次钱，其中第一二手‘特权阶级’，自然赚得‘溶’……‘特权阶级’炒完嘉湖山庄，又去炒海怡半岛。
“但怎料，上周四，李超人一声令下，吩咐立即‘叫停’，说嘉湖内部认购做得太扬，过分了一点，海怡和下一个楼盘都要收敛（注：市场有关打击楼市，遏制内部认购的风声很紧）。长实嫡系人马可以内部认购，但只能转让给直系亲属。
“（海柏花园）示范单位挤得水泄不通，门口亦有地产代理（商）兜客，加10万，加15万出售内部认购单位，照人计算卖楼反应不会差。难怪好多人一向说李嘉诚最照顾炒家，近期多个楼盘中，炒家在此最赚到钱。”
笔者赴港考察，曾就王康披露的材料询问一位新闻同仁：“这是否属实？”该同仁道：“是事实，这种事在本港地产界习以为常，见怪不怪。与那些与公众对着干的地产商比，李嘉诚则算有分寸，有节制。”
步入20世纪90年代，公从舆论要求港府立法打击楼市投机的呼声愈发高涨。人们预计，条例出台，将为期不远。
众所周知，港英当局对强大的华资地产财团感到畏惧。十大地产上市公司（仅置地为英资），占香港股市总计市值的2成以上。实际上有不少大鱼漏网，如太古地产，后来归入太古公司成为综合股，不少从事他业的巨富，亦把重点放到地产上。据估计，香港过半的资产为地产商和兼做地产的富商控有。尤其是10大地产巨头，控制了同业地产股市值的五成以上。地产巨头实际上是松散的垄断性集团。
过去有句流传甚广的话：“控制香港的是港府、汇丰、马会、怡和。”从20世纪80年代后期起，有人这样说：“控制香港的是港府、汇丰、马会、地产商。”
港府对地产商垄断财富耿耿于怀。无独有偶，港府官员和亲英人士，能在众多的行业寻找到众多的“知音”。
一些财经界学者说：“由于各种因素，造成了财富分配的不公。香港经济是外向型经济，真正为本港赚来外汇，积累财富的主要是贸易、航运、工业等等。地产商在社会财富的再分配上，获利最大，并且大得离谱。
“世界上，没有哪个地方，像香港这样最富的阶级几乎全集中在地产界。过去香港也不是如此，大富豪分散在贸易、零售、航运、金融、地产、工业等行业。现在其他行业的富豪逐步在富豪榜上挤下去—除非他们抱住了地产。这种现象，实际上是香港经济衰退的前兆。”
香港杰出的建筑商陆孝佩，一生为地产商和业主建楼不知凡几，其中汇丰银行大厦就是他的杰作。他只知盖房，不知卖房，辛苦一辈子，积累的财富少得可怜，而与他拍档的地产商皆成大富。他晚年时，人们仍称赞他的建筑业绩，他说：“我是世上最蠢的人，不知道早年就去搞地产。”
“无壳”升斗小民的愤怒情绪，“有壳”人士对地产界的“微词”，无疑给港府遏制地产垄断，打击楼市投机注入一剂强心针。按理港府要实现目的易如反掌，据传，港府有关官员表示，要打老虎。老虎是谁，自然是地产巨头。
1991年11月6日，新上任的财政司（主管财政的最高行政长官）麦高乐，宣布增加楼宇转让印花税和限制内部认购比例，以杀楼市炒风，平息民怨。
据说李嘉诚虽知悉此事，因筹备多时，耗费相当财力精力，改期不利。于是，天水围嘉湖山庄第一期仍按期开盘。是日，炒家买家十分踊跃，排队的长龙浩荡，3天内竟有3万人登记，相当于发售的1752个单位的二十多倍。
据传媒报道：
“麦高乐对此大表不满，觉得李嘉诚明知他在当天宣读打击炒楼措施，却偏偏不避风头在同日推出大楼盘，与政府‘对着干’。麦高乐于是使出厉害的招数，11月13日由银行监理处致函各银行，将新旧住宅楼宇按揭贷款，由原来的八九成，降至7成。”
李嘉诚一贯从事谨慎，这次却不慎撞到枪口上。地产同仁原以为咄咄逼人的麦高乐会枪打出头鸟，殊不知他一竹篙打着一船人——地产商均招50大板。
银行按揭的比例，直接关系到买家与炒家首期现金的承担，进而影响到楼市的兴衰，楼价下滑，地产商与代理商要双双栽进去。
11月21日，李嘉诚在他的“家店”——希尔顿酒店，设宴招待来访的加拿大卑诗省总督，李兆基、郑裕彤、郭炳湘、郭鹤年、何鸿、罗嘉瑞等地产巨头应邀作陪。有人认为，这是向港府“示威”，如果逼人过甚，他们将把投资重点移向加拿大等美欧澳国家。
记者询问他们对政府降低按揭成数的反应。一贯口讷，在公众场合甚少开腔的李兆基，率先表态，声称会透过自己旗下的财务公司，提供较高的按揭成数，防止楼市下跌。其他地产巨头异口同声附和，口气异常坚决。李嘉诚在记者的穷追之下，最后也表态，他说希望能与政府协调好关系，如果地产同仁都这样，他也会跟随潮流。
麦高乐等一批官员，对地产商“对台戏”异常恼火。第二天，麦高乐与汇丰银行大班浦伟士、恒生银行主席利国伟紧急磋商，由两位金融寡头出面还击。香港银行公会主席浦伟士措辞极为激烈，严厉警告地产商，如果一意孤行，日后其他发展计划将得不到银行的支持。华人银行家利国伟口吻较为温和，但绵里藏针，他一方面指出地产商属下财务公司（注：财务公司是有限存款放款的银行机构）未必有足够的资金；另一方面解释政府的措施只是抑制炒风，并非打击楼市。
香港首席财主汇丰大班发了话，地产商马上妥协，在第一时间召开记者招待会，声明接受7成按揭规定，并无意与银行对立。
日后的事实证明，李嘉诚等地产巨头，只是作策略上的退让。
据1994年8月《香港楼价探秘》一文称：
“1991年以来港府和银行曾多次联手打击楼宇炒卖活动，推出一系列旨在限制炒家投机活动的政策措施，如：买家须付楼价5％作按金；限制内部认购比率低于50％；楼花转售征收2。75％厘印费；将住宅楼宇按揭率由90％降至70％；向频密买卖楼宇的投资者征收利得税；将提前赎回按揭货款的罚金增至5万港元或楼价的3％；将500万港元以上的住宅的按揭率降至50％，等等。
“措施可谓严厉，但市场回应不积极，楼价反而越炒越高。仅今年第一季度便上升30％，终于引起社会各界的强烈不满。普通市民无力购房，怨声载道。”
为何港府措施严厉，而打击不力呢？
首先是港府自己顾虑重重，患得患失。
香港人多地少，港府奉行高地价政策，造成地价高企（居高）不下。长期以来，地产收入一直是政府财政收入的大头，20世纪90年代更是如此。以1993年为例，政府买官地和更改用途补地价收益达422亿港元，加上地产方面的各类税收，差不多占政府总收入的70％。
在地产收益上，港府与地产商同样不厌其多。
那么，各界为何只谴责地产商，而纵容政府呢？这是因为政府的财政收入，用于浩大的公费开支，英国政府未向香港抽缴财政收入，香港政府靠买地的收入维持其低税制。政府也建公房，一类是学校之类的公益建筑；另一类公建住宅楼宇非盈利售予或租予超低收