如果专家学者不理解这个的，你所提出来的政策意见，包括调升利率都是错误的政策，你打击的对象都是老百姓，因为你计不如人。所以我们今天房地产的局面，而是一个事关全球经济发展的国际炒家的局面。
国际炒家三大特色，操作手法之复杂是你永远不知道！我们300亿外汇怎么来不知道，国际炒家动用国际资金庞大是你不知道的，人民银行不是对手。另外，跟各国政府关系暧昧是你不可想象的，举个例子，去年年初的热钱流入，根据我们的研究，60％来自于日本，40％来自于美国，你们回想一下，去年是哪两个国家给中国政府最大压力那就是日本和美国，这就是国际炒家，随着我国金融市场不断开放的结果，对于地产业而言，你们面临的风险与日俱增，而不是与日俱减。在这种危机时刻，政府必须谨慎而出，承担这个风险。可是各位请看，你们最切身之痛的宏观调控从哪里来？
从上海地区来，但是宏观调控的结果，是一种全面调控的，对所有地区都会造成打击，目前短期之内还看不知道，还没有开始，金融政策的效果跟时间是不确定的，这是国际承认的道理，我们今天还需要讨论吗？可是我们还在讨论这个事，想起来就悲哀。在这种格局之下，国外机构投资者进来，高位套现走人，政府才开始宏观调控，全国每个地区都受到调控，因此这种调控是一个有问题的调控，这个调控带给很多的地区，将会是经济萧条。而且按照我们的估计，我国生产过剩的现象在2007年会体现出来，这是别人做的研究。生产过剩的经济配合消费形态的改变带给各位的将是不可避免的经济萧条，对于地产商而言，投资而言，我当然不希望，我希望能够更有英明的政策和有效政策来提升经济。可是对地产商而言，在这个严峻的时刻，我们应该怎么办？我们应该有做法。你要有认识，我国地产商会被大量淘汰，可能有人听了心理不爽，与其不爽，但愿不要让我说中！
第一，你必须增加公司的现金流，第二，你必须减少负债，第三，你必须缩小规模，那么未来在地产业健全的地产公司，不再是现在大而全的公司，而应该是现金流充裕，负债率极低。规模不大的更加专业化的地产商，包括生产和服务分开的地产商。所以很多时候，目前有的地产商90％转型为地产服务商，而不是盖房子。配套措施现在必定更加专业化。所以要未雨绸缪，应该朝着这个方向发展，形成专业化，但是你本身的财务状况要好。
我跟上海的地产商曾经说过这句话，我国的民营企业家听不进去话，你跟他讲，他回去就忘了。等到今年7月份，我又跟他们讲，很多人就是在两年前听我讲课的那群人，见到我，说后悔没有听我这句话。现在宏观调控又开始了，如果当时低负债率的话不会产生这个危机。所以今天希望大家不要忘了，未来房地产走势格局一定是这样子。走到这一步多悲哀，我们的股市也是问题，我们到底应该如何看待我们的未来？
我们这是内部讲话，我可以再告诉你，金融政策所反映的不仅是利率汇率房地产调控的问题，这一切都是相关的，包括目前推出的股权分置。我是少数几个人公开反对股权分置的，我反对在哪里？我现在跟各位做交流。因为这一切都是跟房地产、汇率不可分的环节。那就是到底什么是我国目前存在的宏观调控的思维？什么叫股票市场？股票市场的原始目的，就是在市场上集资，把我们这些老百姓不会做生意的一群人，把你们钱集合在一起，拿给最伟大的经理人经营，比如说通用电气的韦尔奇，他是世界第一首席执行官，或者让可口可乐的首席执行官经营，他比我们聪明多，也有能力多，也懂管理，他能给我们创造无限的财富。这就是股票市场，集资把钱给最有能力的人经营，我们股票市场，当初为什么成立股票市场？就是为了国营企业减少困难，因此这些国有企业老总不是傻子就是笨子，或者没有能力的，没有第四个可能！（鼓掌）
今天把社会宝贵的资源凑集在一起，我说是不是违反了股票市场成立的原则，政府越有决心，政府的信用越受打击。各位晓得，在任何市场、金融市场，什么是维系金融市场的唯一原则？那就是政府的信用度，你们千万不要小看共产党的信用，这个是非常重要的，对未来的发展，不管房地产还是股票发展，这个是至关重要的地方。
但是中央政府还没有体会到这道理，我现在不断呼吁，如果大家不信任我，我可以举例，英国也做国有股减持？我们高考的时候是不是花了太多的时间念书，考完高考的时候是不是这
一生再也不念书了？
为什么资本主义的强国，资本主义的皇冠民族——英国，它能做成功国有股减持。现在荒谬到中国证监会自己想不出办法。大家还记得这个事吗？三年以前或者四年以前，向全国各地老百姓征询意见，如何进行国有股减持？这个是非常滑稽的事，你是专业的监管机构，你都不知道，老百姓怎么知道？你为什么把这个风险加在别人身上呢？英国怎么做呢？英国也有国有企业，有的好也有糟糕的，怎么办？撒切尔夫人聘请了当时非常有名的一家投资银行，叫做罗斯查尔的投资银行，这家银行已经有三四百年的历史，在欧洲是非常有名的，马克思的资本论谈到这个家族谈到473次，你们不信的话可以查。我们是社会主义国家，没有几个人看过资本论，我看过。我们这个罗斯查尔的家族，在滑铁卢战役的时候，法国拿坡仑皇帝的两个总监都是罗斯家族的，他们为打战双方面凑集军饷。
因此，什么叫做国有股减持？国有股减持就是拿最优潜力最好的公司，把你的股权卖给老百姓，这才是强富于民的政策。为什么英国的私有化是少数几个成功的案例？我们亚洲有没有学习过的？有，那就是新加坡政府。新加坡政府利用政府的行政资源到亚洲各地收购公司，包括在香港和李泽锴抢购所谓的香港电讯，当然失败了，他也在苏州工业区收购了一些企业，政府通过行政力量收购企业了以后，聘请最好的职业经理人来经营，好的公司拿去上市卖给中小股民，这就是新加坡成功的私有化。但是这两个国有股减持有一个共同的原则，那就是最好的公司才能进行国有股减持，目的是强化政府。因为英国和新加坡还有美国政府知道，一个股市，如果政府不能担保老百姓都赚钱的话，这个股市将来一定会崩溃，就是这个道理。（掌声）
（因此）这个（不知道如何私有化的）道理是讲不通的，我觉得我的口齿还比较清晰，这个道理为什么大家不学习？如果你不遵循英国的私有化，大家晓得不，苏联私有化的失败在哪里？苏联人也不怎么学习，我看社会主义国家学习性不是太高的。
苏联国有股减持怎么搞呢？就是发行所谓的兑换券，比如说A公司是国有企业，价值1万，就发1万张兑换券，每个老百姓发你1张兑换券，如果对老百姓有兴趣的话，拿1张换这个股权，可以换到1％的股权，这种幼稚的想法只会出现社会主义国家。你想想看，一般小百姓有兴趣拿A公司1％的股权吗？这种没有法制、没有信托投资的国家，谁会买你1％的股权？他宁愿不要这张兑换券而买一瓶酒来喝，他觉得买这个股票不实惠。最后形成黑市，地下市场，就是专门卖兑换券的。
当时苏联有7个后来比我还要出名的金融人士，并不是专家，但他们看好这个时机，勾结国有银行，拿国有银行的钱去收购全国发行的兑换券。所以，突然之间在苏联这七个人，不但控制所有的国有企业，包括尤克斯。还控制着苏联的银行，控制着苏联的警察，出了什么问题呢？
国有股减持是非常危险的行为，因为国有股减持，代表着共产党权益的真空。一个真空的权利一定要被取代，在苏联就有这七个人取代了共产党的权利。这七人横征暴敛，席卷全国财富。几年下来，这么大的苏联，总的国民经济总产值竟然低于中美洲小国家墨西哥，不可想象，苏联共产党权利真空以后，被七个人取代，这就是今天国有企业改革我为什么反对的道理。
为什么英国不会走上这条不归路？因为英国人知道，国有股减持代表英国政府权利的真空，所以当初受全体中小老百姓的委托，管理这块国有资产，管理不好的话要进行私有化，不能交给个人，要交还给所有的老百姓。所以苏联的改革跟英国的国有股改革有什么差别？
苏联是取之于民，还之于七个人！英国的国有股减持是取之于民，还之于民！这么深奥的学问你怎么敢不学习就推行呢？（掌声）。
你说股权分置有什么问题？脉络是一样的，就是我为什么要买你的股票？我不懂，你又凭什么把你的法人股放出来？我拿你的法人股，我能不能赚钱呢？
因为股票市场是有风险的，在中国才有风险。象美国股市有风险吗？短期有可能有，但长期看，股票市场如果不能保证中小股民赚钱，这个股市就没有存在的意义。美国的股市能赚多少钱？美国的股市从1930年－1980年，50年间，股民每一年平均拿回8。3％的回报率，加上银行利率，如果当年银行利率是3％，就给11。3％，40－90年拿回多少钱？7。6％的回报率，加上银行的回报率，这就是股票市场给中小股民的财富，象这种股市才有存在的价值。
为什么要保证这个股市顺利发展、努力成长？因为把财富归还给股民，是政府的信用。我们今天振兴民营经济，政府的信用太重要了。美国政府保护中小股民，在1934年成立美国证监会，是为了保护中小股民。各位都知道，证监会的执法权受保障的，美国证监会按照规定，可以调查，权利是无限制的。
郎咸平：请问各位，你们知道权利是谁赋予的？不是美国联邦法院，也不是美国政府，而是美国宪法赋予的。因为美国人非常清楚地知道，只有以国家宪法赋予你的权利，你才能够将政府的信用加在股票市场里面，任何股市的违规现象，美国政府一定会出面解决，这使美国股民有信心，所以每个美国毕业的大学生，都会把一生的财富放在股票市场里面，只要美国股票继续增长，钱会越来越多。为什么美国每一年回报率7％－8％就是这个原因，美国政府保证股票市场上是不受欺凌、剥削和剥夺的。
如果美国老百姓，对美国政府信心丧失的话，美国会亡国！因为美国每一个老百姓退休金都放在股票市场里面，只要股票市场像中国一样的话，美国老百姓退休以后，无休可退，到最后就是暴动。（掌声）
可是为什么你敢把退休金放在股票市场？因为有政府在，有美国政府的信用，你就能够得到保护，你退休的时候，得到退休金。这个道理你懂吗？我发现很多人不懂，竟然社保基金可以入市！今天的社保基金入市，摧毁百姓的财富，你们退休之后将没有钱退，你们认为我这是危言耸听的，我告诉你，我在香港是首席讲座教授，这个职位是非常崇高的，当然我的知名度远远不如杨振宁。（笑）
像我们退休的话，1997年之前退休的话，我可以拿2000万退休金，那是以前，现在我退休是200块。为什么呢？是破产。香港会破产，何况中国大陆。各位想想，这一切都是什么问题？都是金融政策的问题，都是对于金融工具的不理解所产生的问题，甚至不了解为什么美国机构投资人在美国不敢为非作歹，到了中国就可以呼风唤雨，敢炒作上海的房地产，到香港也是一样。
为什么它们在美国不敢？因为美国的严刑峻法让美国人不敢做，逼得他们做长期投资，不得不做基础分析。现在你把这些人引进中国，你就搞错了，为什么搞错了？中国股市QFII是引进国际机构投资人，认为他们是做长期投资和基础研究的，可是你知道吗？这一些人做研究的精神在