宏观调控的问题在哪里呢？我们所有的宏观调控都是针对国际热钱和老百姓的钱，没有一个宏观调控手段是针对第一项资金和第二项资金。我们谈谈北京，北京不准外国人买房，给你诸多限制，就是限制第三项资金。最近政府有关单位推出各项错误政策，包括你要卖房子的话，你必须先还贷，然后再买第二套房，或者买第二套房的贷款利率要提高。这些措施是针对第四项资金，即老百姓的资金。但是郎教授很清楚，不是说第三项、第四项资金完全不重要，而是其重要性不如第一项、第二项资金。
4年来，宏观调控打击的对象都是对房价上涨不起决定作用的资金。因此，楼市泡沫依然存在。我们从来就没有针对第一项资金、第二项资金进行过任何的宏观调控。当然了，像这种所谓的第一项、第二项资金，在教科书上都没有谈过的。我们教科书上谈的都是第三项、第四项资金，原因是什么？流动性过剩。因为第三项、第四项资金基本上是流动性过剩造成的。老百姓花钱特别多，流动性过剩。
这些是在西方经济学里面已经定案的说法。在今天，我告诉各位，不要读死书。今天中国房价的问题不是西方经济学里面所预测的。我前面讲的第一项、第二项资金是全国的教科书从来没有谈过的，这是我自己研究出来的成果。各位重新想一想，如果我说得对，企业家将本应该投资其他领域的资金用于投资楼市，那么，宏观调控是什么结果呢？针对流动性所做的宏观调控，会进一步打击已经恶化的投资经商环境，因为银行的放款利率肯定会在6％以上。各位同学，现在赚钱越来越难，要赚到超过5％的利润多难啊！
我们的银行到了年底大量抽紧银根。利率涨，银根又抽紧，你叫我们企业家如何过日子？这种宏观调控进一步打击了投资经商的环境。现场的观众想一想，如果你是企业家你会怎么做？你把经商的钱拿出来，形成虚拟资金，炒股、炒楼去。这就是上午宏观调控，下午股价大涨的原因。原因是宏观调控使得投资环境恶化，破坏了我国的投资环境。
如果我说的是对的，你就可以理解这4年来，为什么金融单位实行的宏观调控政策不能够贯彻中央政府的宏观调控精神。就这么简单，因为它的手段是错的。
按照我前面所说的，购房的资金来源有四项：第一项就是投资经商环境的恶化所带来的商业周转资金，第二项是腐败款，第三项是国际热钱，第四项是老百姓的储蓄款。我们所有的宏观调控的手段，基本上都是针对第三项、第四项资金的。
只要高价楼盘价格上去，中低档的楼盘也随之水涨船高，但是为什么产生有房无市的现象？就是房价超过了当地老百姓的购买能力，由于缺乏大众的接盘，所以常常会有房无市。对于政府的“调”，所起的作用不能抑制第一项、第二项资金炒股、炒楼，但是能够打击到承接能力。打击承接能力，会对中低价楼盘的交易产生抑制作用。你实在找不到买家，到最后总是要卖的。对于买家的抑制会让我国的楼盘缓慢下调，这是双方的博弈过程。
承接能力会是2008年楼市走势的最主要因素，很多人目前的心态基本是在投石问路。人们在测试什么呢？测试我们这个社会对于大部分楼盘的承接能力。我最担心什么？我最担心政府在这个时刻没有想到造成这一波楼价上涨的主因不是因为老百姓的钱，而是因为第一项和第二项资金，最终忽视了治理第一项、第二项资金。如果这些事情不处理好，我想楼价下跌之后，会再度涨起来。如果到那个时候，你再通过目前的宏观调控政策来打击这些承接者，房价就又是一个新的高度了。
如果虚拟资金在2008年再度活跃起来，由于投资经商环境继续恶化，房价又会到一个新的高点。我认为，政府除了推行目前的宏观调控政策，打压承接能力之外，对于整个虚拟资金的走向以及虚拟资金治理，包括治理投资经商环境等需要加大力度，这样才能防止楼价成波浪式增长。
四、反对“以GDP为纲”
水涨船高的结果，就使得真正需要买中低价房的社会大众买不起房了。再加上政府宏观调控，一大堆问题出现了：第一套房子、第二套房子都是问题。你买不起了，有房无市。很多炒房的资金是虚拟资金，他买楼的目的不是去住，也不需要家具，不需要装修。深圳的现象就是虚拟资金造成的楼市泡沫，高价房涨幅极不合理，有房无市。家具业，装璜业不如想象的红火。深圳、北京、上海等地，因为同样的原因，房价高涨，全国各地都被传染到了。北京涨到3万块，上海4万块，其他地方也会涨。我们有很多地产公司，比如万科，它们到底给房价上涨带来什么影响？我前段时间去了福州，福州的一块标地是7000平方米，你还要建筑，你还要有利润……福州当地房价是多少呢？一平方米五六千块，因此万科这种公司不来还好，越来越讨厌，你来了反而把房价拉上去了。为什么？公开竞价。我们这个土地的公开竞价是非常危险的，大家一起来竞价，实际上里面带来诸多危险的因素。我也通过我们这个节目告诉我们政府，这种公开竞价会产生什么问题。
第一，我们GDP是怎么算的？有交易就能进人GDP。假如我们讲一个极端的例子，就是政府光卖地就行了，卖一块地GDP上涨一块，地价越高GDP越高。政府官员啥事别干，天天卖地，最好卖给万科。到最后，什么事都没有干，GDP却上涨了。你看卖地本身能够创造GDP，这值得我们探讨。我们把这个数据重新算一遍，你把这块收入排除掉之后，我国每年还能有10％的经济增长吗？
第二，你卖了地以后，你拿到的钱准备做什么？当然了，我必须得坦白讲，中央政府在这方面制定了很多规范，这一点我是非常支持的，包括不准出国考察、不能给自己建办公大楼，中央政府也在监管这方面的花费。但是，除此之外，这笔钱你准备做什么用？这个土地是谁的？不是政府的，是全体老百姓的，政府只是代理人。你把土地卖了，弄了一大笔钱，很多政府把10％到20％拿来干什么呢？拿来盖廉租房、经济适用房，其他的钱干什么呢？修桥铺路，也就是所谓的开肠破肚。深圳是一个新兴城市，到处在建设。到了沈阳，到了青岛，到了杭州也差不多，到处开发建设。但是这个建设问题就出来了。你这么到处一建设，看起来这个城市更进步了，可是房价上去了，老百姓再也买不起房了。这就是高价卖地的结果。上海也是一样，据最近的消息，上海拍卖土地的价格是建筑面积每平方米17000块，你说这还怎么调控？
所以，卖地本身就是一个问题。对于各地地方政府的卖地行为，我呼吁中央政府重新检讨。第一，这部分的收入该不该算到GDP里面？第二，这个资金准备怎么用？我不希望这个资金再拿去修桥铺路，我反而希望这笔资金大量用来建设经济适用房和廉租房。对于地方政府的执政方针，不应该以提高GDP为纲，而应该以十七大指出的“促进社会公平正义”为目标。在“促进社会公平正义”的基础上，每个老百姓都有上学的权利、看病的权利、退休的权利。在十七大之前，老百姓所应该拥有的权利被忽略了太久。所以，顺应十七大报告，我们认为地方政府的执政标准，应该从过去以GDP为纲的理念，变成十七大倡导的“促进社会公平正义”。
这个转变非常重要，我想跟各位谈谈，这种以GDP为纲的理念，造成了什么现象？整个社会的资源大量转移到了与建设有关的部门，比如说钢铁、水泥、地产、大型国企……大量资金转移过去，因此形成了一个全世界独一无二、绝无仅有的二元经济体系。大家最近看一下媒体的报导，都说我们经济过热，我想请问电视机前的观众，民营企业过热吗？各位同学、你们一定用科学的态度看数据。我们的资料是错的，中国经济不是过热，也不是过冷，是什么？是过热与过冷同时存在，这叫做二元经济体系。什么部门过热呢？被地方政府推动的与建设有关的部门是过热的。什么部门过冷呢？大部分的民营经济是过冷的。这种二元经济是郎教授我自己研究出来的，教科书上没有。所以你们听我讲课特别好，因为全部跟教科书无关，教科书在中国是没用的。在这种二元经济之下，很多问题产生了。
五、中国经济的宏观调控已经失效
宏观调控进一步失效，通货膨胀一定会产生。首先我谈一谈为什么宏观调控已经失效。各位想一想，这些部门为什么过热？过热的原因是它能推动GDP，所以这不是一个经济行为，这是一个政治行为。提高利率是经济行为。用经济手段来控制政治行为，这是不可能的。各位想一想，建设的目的是拉升GDP，我们央行提高利率到2。5％以后，你以为与建设有关的企业就不借钱了吗？不可能的，照样借。所以宏观调控的结果呢？过热部门继续热，它的建设不会停的。你们哪里看到利率一调升之后，建设就不搞的？但是过冷的21部门呢？那就麻烦了。因为过冷的部门大部分的资金来源是地下金融，简称黑市。地下金融和黑市对利率非常敏感。据我所知，黑市利率比中央利率要高1％，因此，宏观调控进一步打击了已经萧条的过冷部门。那么，打击之后呢？过冷的企业就更不想干了，根据我的虚拟资金理论，他会把资金从过冷的部门转移到过热的部门去。所以，过冷的部门更冷，过热的部门更热。经济数据显示中国经济是过热的，原因在哪里呢？原因就是你所搜集的资料基本上都是从过热的部门搜集的，包括股市、楼市都是过热的部门。
因此这个数据本身是误导人的。过热的部门有多少呢？20％~30％。70％~80％是过冷的。那么，各位同学是否记得，股票市场有个“二八现象”。股票市场的“二八现象”，就是反映我们经济实体的“二八现象”。你现在知道你们为什么赔钱了吧？所以听郎教课讲课还是很好的。
我刚才谈了，地产价格上升的原因，不是因为流动性过剩，而是由于投资经商环境急剧恶化所导致的。现在，一个迫切的问题就是，我们在整个2007年当中，数次提高银行利率，这代表着什么？这代表着，在经济泡沫没有解决的情况下，我们国家整个经济体系的金融风险大幅拉升。这一点是我比较担心的。
六、房地产泡沫可能导致金融危机
那么金融风险上升，能不能够对房价有抑制作用呢？这就要讨论房价的基本经济规律。房价和股价不一样，房地产要跌不容易，而且房地产价格大跌也是不利于稳定的。
那么房地产价格有没有大跌过呢？当然有，这个现象在国内还没有发生，但在香港发生过一次。1997年之前，香港房价涨幅很大，房价只涨不跌非常危险，因为跌一下可以把负面因素释放出去。如果只涨不跌呢？负面因素高度积累，会在一个最高点崩盘。比如香港1997年房地产泡沫崩盘，跌了多少呢？跌了40％。问题在哪里呢？问题是你借钱的时候是七成按揭，100块房子借了70块，结果一跌跌了40块，所以你还贷还亏了10块。你应该怎么办？应该不还了，走人算了，所以当时我们就担心香港产生金融危机。大家如果都不还了，银行就麻烦了。可是当时为什么香港银行没有崩溃呢？为什么没有金融危机呢？因为香港的老百姓非常具有信托责任。这是我在国内各地演讲一直提倡的，就是尽好你作为一个借款者的责任，你该还就要还。基本上，香港老百姓死扛着贷款，一直扛到7年之后的2004年。由于中国政府的自由行政策，使得香港的房价恢复正常，他们才松了一口气。
如果同样事情发生在中国内地，房价下跌40％、50％、60％，会是什么结果？现场的观众以及来宾，你们会去扛吗？我不知道，没有发生过，我们不扛就是金融危机。现在问题出来了？就是2007年整个房价的走势到现在我们看起来，还是只涨不跌。到了2007年11月，深圳地区房价开始下跌。据今天早上的报导，上海这个月的平均成交房价下跌7％，深圳可能更多。这种现象有利于房价的稳定，而且房价不能大跌，房价大跌就很危险，就会产生1997年香港的金融危机。所以，我们不仅要认清房地产泡沫产生的主因，还要从治标和治本两个方面解决房价的问题。原则是房价一定要缓慢下跌，各位知道为什么吗？原因是我们针对第三项、第四项资金的政策产生了一些效果，也就是说，我们中低价楼盘的接盘者是后续无力�