观众：我没有贷那么多，一开始房子比较便宜，我是2006年买的，所以它已经升值了，而且升得很多，等于我是在赚钱。我银行的贷款也不是特别多，对方一般都可以承受。我听中介说，现在有钱人特别多，他们会全款买你的房子。未来，人民币肯定对内是贬值，对外是升值的，我找不到更好的投资的管道，所以我用房子保值。我觉得人民币肯定是越来越不值钱，东西会越来越来贵，这是无法改变的。中国也被迫这么一步步走向这个趋势，现在各种矛盾汇合在一起，所以大家讨论得这么激烈。
郎咸平：假如你第一套房贷50万，你钱不够，中介说他可以借给你钱还掉货款，你相信中介吗？你买房子或者卖房子的很多钱愿意打到中介的帐户去吗？你怕不怕中天现象重演？
观众：我愿意，毕竟现在中介这么多，不可能所有的中介都有问题。它存在就是合理的嘛。国家不是真正抵制纯炒房的人，国家要想真正制止这种现象，就应该不准买第二套房、第三套房。
郎咸平：你说这个观点特别好，“调”对于真正的投机人来讲是不起作用的，他付全款没有一点问题。你讲得很对，目前“调”这个字它所针对的对象，就是资金实力不够的一般炒房户。对于真正有实力的人是不起作用的。
郎咸平：好，那有没有其他的来宾有不同的看法，在这种“调”的情况下，你准备怎么办，有没有一个什么创新的方法可以沟通沟通的。
观众：我打算租房子。
郎咸平：（笑）你老婆不一定干，如果租房子，我担心你老婆都娶不到。你担不担心？
观众：我觉得现在人比较开放的。
郎咸平：你多大年纪？
观众：我现在上大二。
郎咸平：你还没有这种危机。你有没有觉得现在女同志比较务实？
观众：我觉得可以跟他讲讲道理吧。
郎咸平：跟女同志讲道理……
观众：我觉得可以等几年再买房子。
郎咸平：所以你对我党的政策还是有信心的。准备租房子也很好，哪一天我们这个政策落实了再买。你不担心结婚的问题，我很担心你啊。
观众：谢谢你的关心。
郎咸平：女同志有没有？女来宾有没有什么看法？这位请讲。在“调”字之下，你准备怎么应对？
观众：我听到很多其他学者这样议论：房价的走势可能不会继续大涨，但是也不会大降。我觉得我可能像刚才那位同学说的那样，我先租房。
郎咸平：这位女同志可以这么做，他不行。
观众：我最初的想法是以小换大，以房养房，以此构建我未来的现金流。毕业后先从租房开始，再买一个小房，然后用这个小房跟我的另一半换一个大房，构建这个现金流。
郎咸平：你对另一半有什么要求？
观众：跟我一样就行。把父母的钱拿来买房，这不是我的想法。我想两个人一起买。
郎咸平：想不想找一个有钱的男朋友？
观众：这个跟有没有钱没什么关系。
郎咸平：你现在念大学是吗？
观众：研究生。
郎咸平：你还是比较清纯。
观众：我觉得读完研究生，对自己以后的收入还是有信心的。
郎咸平：挺好。和你们对话，我心里挺感动的。你们有原则，有理念，有这么纯洁的想法。我把你们讲的话做个总结，你们的理论基础，基本上都是基于一个假设前提，什么前提呢？房价未来一定会平稳，或者是小幅下降。你们租房子也好，换房子也好，在这个考虑之下，才有意义。比如你刚刚讲换房，如果房价一直上涨，你把房子卖了，到时候买的还是一样的房子。
十一、2007年房地产关键词之三：“上手段”
2007年第三个现象非常值得我们关切：2007年下半年，尤其是8、9、10月份以后，我们在媒体上经常看到的字眼就是廉租房、经济适用房。经济适用房和廉租房差别在哪里？一个可以买，一个可以租，这两个事物我认为是来自于中国香港和新加坡的政府。各位千万不要认为市场化可以解决住房问题，那是不可能的。全世界没有哪个国家是全部依赖市场化，我们对于所谓的这个市场化，要有一个新的认识。
市场化一定要建立在政府的某种管制之上，这样的市场化才有价值。我想举个例子，香港的楼盘特别贵，像在尖沙嘴，靠海的楼盘是一平方尺就是1万～2万港元；如果换算成平方米，一平方米就是10万～20万港元，跟深圳华侨城差不多水平。香港的房非常贵，可是为什么香港的老百姓就没有抗议的？香港老百姓为什么就没有骂街的？因为香港有非常健全的廉租房和经济适用房制度。也就是说，对于整个社会的低收入者以及弱势群体，香港政府通过廉租房和经济适用房政策进行了补贴，满足了社会低收入阶层的需求。在这个基础之上，才能搞市场化。
你是有钱人，你可以买最贵的楼盘。同时，香港的每一个老百姓，基本上都有住房的保障。你一旦住上了廉租房或经济适用房，对于出售或转租都有非常严格的法律规定。廉租房以及经济适用房是一个非常公平的制度，这是香港法制化建设的可贵之处。我可以这么讲，香港是有腐败的，香港也有一些不公平的地方，这是肯定的。但是整体而言，香港的司法制度是干净、公平、公正的。我举个例子，在香港你要想请法官出来吃顿饭，可能性是零，根本不可能。
还有，如果你和香港的一些执行官员谈判补地价的问题，我＇0年之前买的地，我现在建楼盘，我补地价，这整个谈判过程就是公开、公正、公平的，很少牵涉到腐败。由于廉租房跟经济适用房的选择公平、公正、干净，所以不会产生社会的不安，也不会产生民众的抱怨。在内地，各地政府把廉租房以及经济适用房议题已经列入日程。在这个节目里面，综合中国香港以及新加坡的经验，我们不能只是简单引进廉租房和经济适用房这两种制度。在中国香港和新加坡，这个制度能够贯彻，能够得到老百姓的支持，能够给每一个需要住房的老百姓带来实惠。其原因不只是有廉租房以及经济适用房制度，更重要的是，整个分配过程是干净、透明、公平、公正的。这个很重要，如果你做不到这一步，就不是一个公平的分配过程。不公平的分配就是滥用国家资源，制造社会的不安。所以我今天呼吁各地政府，要注意你的分配过程是否干净、公平、公正，这一点也应该是考核干部的重要指标。
这是一个新思维，我不想看到这样的现象：一方面各地推出廉租房和经济适用房，另一方面他的分配产生巨大的漏洞。这是2007年第三个关键词。
十二、2007年房地产关键词之四：“上市”
第四个现象也是电视机前的观众以及现场来宾所关切的，那就是上市的问题。在2007年，很多人因为地产而突然暴富，成为中国的富豪。那么，大家可能会有这样的疑问：2007年企业上市还有意义吗？企业上市有一个原则，通常在股市环境好的时候呢，大量上市；股市环境不好，延缓上市。香港的股市是这样，上海的股市也是这样。可以在前年上市，为什么要拖到今年才上市？因为今年股价高，企业上市之后，能够募集更多的钱。对于今年所谓的地产股上市风潮，我希望大家不要把它误解为地产行业的独特现象。不是的，所有企业（包括国有企业、民营企业）的上市在2007年都是非常疯狂的。疯狂到什么地步呢？很多国内的资金就专门搞上市基金——把老百姓的钱汇集在一起，专门去买新股，买了新股就一定能涨，就一定能赚钱。例如这次闹得沸沸扬扬的中石油，你打新股赚十几倍，不打新股赔钱。为什么有这种现象？并不是中石油有钱，而是市场看好它的时候，我们投资人的冲动是无法解释的。世界上有名的经济学家凯恩斯说股票市场的行为是“兽性的冲动”。这个“兽性的冲动”是凯恩斯第一个提出来的，我觉得他这句话解释2007年上市风潮是适合的。只要推出新股，它就会被市场赋予极高的市值，而这个市值往往都是高估的。
这个高估的股票上市之后，一定会跌回来。这种现象如果成为常态的话，有可能一开盘就跌，连赚钱的机会都没有。这一点我提醒电视机前的观众。
所以到了2007年年底，通过地产股上市的问题，我想为各位提出建议：第一，“兽性的冲动”会把大量的股民套牢。以中石油为例，很有可能迈入香港股市的后尘，也就是说，定价过高的股票有可能一开盘就跌。
十三、小结关键词
第一个叫上涨，第二个叫上调，第三个叫上手段，第四个叫上市。就是这“四上”。对于这四个关键词，我想最后做一个摘要。
第一，“上涨”指的是什么？2008年之后，由于宏观调控的政策，房价会稍微下滑。我最担心由于虚拟资金再次进入，把这个房价抬高了，然后下跌，再抬高，再下跌……我最担心2008年楼市形成波浪型的上涨，因此我们要避免。怎么避免呢？就是改善投资经商环境，防止虚拟资金冲击楼市。
第二，我们小结一下“上调”。按照目前中国人民银行的思路，我认为这种调高利率，调高银行准备金率，收缩信用的政策应该是不会变的。这种政策会使得房价稳定下滑，但是解决不了房价反复波动的问题，无法避免房价产生波浪型的上涨。
第三是“上手段”。2007年年底，各地政府纷纷推出了廉租房和经济适用房。通过这个节目，我想给各地政府提一个中肯的建议：廉租房和经济适用房是中国香港和新加坡成功的经验，但那是一个表面现象。真正重大的问题是分配的过程是否干净、公平、公正，这才是各地政府首先应该关切的目标。
第四是“上市”。我们的媒体对于地产公司上市的报导过分渲染。由于股市情况不错，除了地产公司之外，其他的企业也是纷纷上市。这种上市是一个大面积的上市，不光是地产股的集中上市。到了2007年底以后，对于这种上市，我们老百姓有什么需要注意的呢？以中石油为例，为什么那么多人被套牢？套牢的原因就是“兽性的冲动”，一开盘价格过高，后来回调。大家痛定思痛，可能大陆股市会和香港股市一样，新股上市一开盘就跌。所以，我们到了2008年必须特别注意。
以上就是我们今天对于房地产关键词的解读。谢谢各位现场来宾，谢谢电视机前的观众观看我们的节目。再见！
第3讲
透过数字看股市
？ 大家对整个股市的心态产生了重大变化。
？ 谁是信托基金的幕后人？
？ 我认为真正的好项目，应该由我们全体老百姓来做。
2007年的股市大起大落，最终能够从股市获得收益的股民比例并不高。针对这种现象，股民戏称为“坐电梯”。2007年的股市有哪些特点？中国的股市应该怎么发展？政府是否有义务保护中小股民的权益？这一系列的问题都让人难以琢磨。那么，就让郎咸平教授带领我们通过数字重新来审视股市吧。
一、2007年的股市大印象
各位现场来宾，各位电视机前的观众，大家好。我们今天谈谈2007年的股市。我看你们现场来宾这个面相，都是在炒股吧？我们不讨论炒股是不是一个理智的行为。因为你除了炒股以外，没有别的路可走，你钱放在银行里面就会贬值。你们都很年轻，我想问你们几个问题，看看你们的想法。2007年整个股票市场给你们什么印象，你为什么没有进行操作，你们来谈谈好吗？你也可以谈谈你家人的情况。
观众：我觉得2007年的股市应该算是大起大落。我爸爸也在炒股，但是他到年初的时候就不敢炒了。在2007年年初，他觉得这么多人都炒股非常危险。所以，他真是特，别神。
郎咸平：他不炒了？
观众：对，他觉得今年风险特别大。
郎咸平：他赚了多少钱？
观众：赚赚赔赔，最后是不赔不赚。
郎咸平：他白忙一场。那股市大涨大跌是你印象最深的？
观众：对。指数跌破5000点，我心里就没底了，不知道股市什么时候能涨回来，什么时候能止跌。
郎咸平：你担心指数涨不回来？
观众：我不担心，我觉得近期股市跌了，但以后发展会越来越好的，监管力度加大，必定是向好的方向发展。
郎咸平：有没有可能向坏的方向发展？
观众：这个可能性不太大，国家会采取一些政策，让它向好的发展。
二、政府应该优先保护中小股民的