在出售香槟大厦时，霍英东又碰到有关分层出售的新问题。在这之前，地产商把楼宇分层出售，只是局限于那些不高于5层的旧式唐楼，因为那些唐楼每层的面积不大，一般是1000英尺左右，且每层就是一个单元，一个单元一个业主，分契比较容易，如四方街大楼那样，楼高5层的，就分成1/5，每层的业主各执一份契。
“但是，到了香槟大厦，情况就复杂得多了。”霍英东回忆说，“大厦不同于那些旧式楼，一幢大厦建筑面积很大，每层又有好几个单元，大厦里头还可能有酒楼、写字楼、店铺、停车场、工厂，还有外墙、电梯……户主多了起来，屋契怎样分？另外，还涉及到电梯保养费、公用电灯费、看更费、倒垃圾费用等一系列问题，这些费用怎样摊分？那些购买地下店铺的业主，用不着电梯，用不着楼梯灯，亦不须看更，他们有自己的看更，所以虽然店铺的价钱可能比每一个单元贵2～3倍，但他们却不愿付出2～3倍于别人的管理费。还有，业主有权随意使用自己的地方，别人无权干涉，但相互间的纠纷却多起来，比如你在大厦里设工厂，开工时噪音骚扰别人；开酒楼的，在门口装个霓虹灯招牌，整夜亮着，搞得住客难以入睡……诸如此类的问题很多，法律上不能很好解决。”
制订分层分单元出售大厦的公共屋契
虽然建大厦涉及的问题很多，但霍英东认为建大厦比建那些矮小的旧式唐楼划算，因为同样面积的一幅地皮，若建大厦，向空中发展，建筑面积就比旧式唐楼多几倍。
“但正所谓‘船到桥头自然直’，我们碰到问题就想办法解决问题。”霍英东滔滔不绝如数家珍般回忆起当年的情况，“从只能整幢楼宇出售到分层出售，后发展到分单元、分层出售，其间经历了复杂的过程。初期，港府行政局议员关祖耀律师总是极力反对分层出售，认为将来业主之间肯定有纠纷。我记得那时，有一些地产商学外国的做法，成立一家公司，由公司拥有一幢楼宇，买楼的人就买这间公司的股份，比如四层楼的，每人就占1/4股权，然后由公司分配一层楼给你居住，但每月还要交租给公司，等到年尾公司赚到钱后，剔除楼宇的一切开支，才分一些红利给买家，买家实际上没有屋契，不算是拥有物业。另外，还有一个问题，若地产商拥有这间公司51％以上的股份，就控制这幢楼宇的维修权，对小股东不公平；但若股份出售过多，维修权被别人控制着，那自己又怎么办？这些都不是解决分层出售问题的好方法。”
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第十二章世界首创分层出售楼花（3）
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“那怎样解决好大厦分层、分单元出售后带来的问题呢？”霍英东继续说，“我记得，我们刚刚出售香槟大厦时，有一个外籍律师还说我们分层分单元出售大厦，将会‘祸延子孙’，将来大家怎样合钱买电梯、改屋契、维修电梯等纠纷，一定会祸及子孙后代。后来，我和一个英国律师商量，结果想到一个大家承认的办法，也就是‘公共契约’，大家每个人都负责若干管理费，将来这间楼倒塌时，每一个单元折回若干地皮，折成多份，可以按买楼时的价钱多少来摊分，地下铺位贵一些，占比例大些，但管理费也要支出多一些。买家一买楼，就得签署这个公共契约，承担共同的责任和费用。”
大厦公共契约一经推行，果然将大厦分层、分单元出售后带来的问题妥善解决。也正是这个公共契约的成功实施，才使得分层、分单元出售大厦楼盘成为可能，也使得地产商转而
愿意兴建大厦，这为香港的建筑物向高空发展并迅速出现高楼大厦林立的新景象创造了前提
条件。
其实，建大厦，分层、分单元出售，正适应当时市场的要求。那时，市民纷纷前去认购，根据个人经济能力和需要，选购其中的某一层楼或某些单元。这样一来，那些小公司或普通市民也能拥有自己的写字楼、厂房、酒楼或住宅，可能还与那些大富豪和大公司共同拥有一幢大厦，成为众多业主中的一个。
霍英东涉足地产行业只一年时间，既重金买下当时香港高级的使馆大厦，又闪电般在四方街建成100余栋楼宇和立信大厦、香槟大厦，而且都是一销而空，在香港地产发展史上创下了一个神话。用“气势如虹，雄傲港九”八个字来形容霍英东初涉地产行业时的卓越表现，实不为过。
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第十三章地产勃兴促进香港繁荣（1）
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1955年，霍英东投资兴建一幢香港当时最高的大厦——蟾宫大厦。“卖楼花”、分层分单元出售大厦等经营方法的革新，是香港地产发展史上一个里程碑，它加速了地产市场的繁荣，也促进了香港经济的迅速发展。
兴建香港第一座最高大厦
霍英东之所以一踏足地产行业，便叱咤香港房地产市场，且业绩斐然，有一个重要原因，就是他顺应了社会的需要。
战后头几年，香港的居住条件仍然非常恶劣。当时，在湾仔一带，一座古老的三层木结构楼房竟住了90人，其中多名居民用的是六层高的“碌架床”，一家七口一张床的情况比比皆是。到了20世纪50年代，这种情况不但没有得到改善，反而更为严重和恶劣。
从20世纪40年代后期起，大量内地居民像潮水一样涌来香港，造成香港房屋严重短缺。一时间，在港九各地，到处出现一些简陋的木屋。由于木屋区的大量存在，火烧木屋的情形因而频频发生。如1951年11月，九龙东头村发生火灾，烧毁木屋5000多间，灾民两万多人；1953年底，石硖尾的一场大火，烧毁了7000间木屋，灾民6万多人；1954年7月，大坑东木屋区又发生大火，毁屋2000多间，2。4万多人无家可归……
由于木屋区火灾频繁，港府于是设立徙置政策，在港九各地建筑多层徙置大厦，安置灾民。居住环境恶劣，市民住房严重短缺，成为当时香港社会最严峻的一个问题。
霍英东在这种情形下，从事房地产行业，自然大有可为。而港府当时实施的一些政策，也在很大程度上为香港房地产的迅速发展推波助澜。其中最重要的一条政策，就是1955年港府修改建筑条例，容许楼宇建造高度不再受1903年起实施的普通民房高度以5层为限的规定所限制，可提高民房高度。新条例准许建筑物的高度为街道宽度的1。41倍，每层的高度也由3。66米减至2。74米。港府颁布此条例，目的是鼓励新建筑物向高空发展，以缓解楼宇供应紧张的困境。而在此之前，若要兴建高出5层的楼宇，得报港督和行政局审批核准；加之分层分单元出售大厦的问题当时尚得不到妥善的解决，故在20世纪50年代初，香港超过5层的高楼还是少之又少，只有寥寥10多间。
却说霍英东，仅用一年时间，就以其在地产界的卓越成就，一跃成为香港最大的华资地产商之一。那时，机会、财源像潮水般向霍英东汹涌而来，任他怎么挡也挡不住。
自与利家买下使馆大厦之后，霍英东就与利铭泽时有往来，成为好朋友。1955年初，利铭泽邀霍英东到铜锣湾察看利家拥有的利园山地盘。那时，利铭泽刚出任立法局非官守议员，稍后还获委任晋身行政局。他指着利园酒店（也为利家物业）对面的一幅空旷地对霍英东说：“这幅地盘，我有意出售，不知你有无兴趣？”
当时港府刚刚颁布允许楼宇向高空发展的新建筑条例，霍英东正打算找一幅地皮兴建一座高楼，故对利铭泽推介的这幅地盘颇有兴趣。两人甚为相熟，故寥寥几句就定了下来：地价130万，霍只需预付一成订金，余数逐期支付。
霍英东随即找来图则师，商量如何发展这幅地盘。最后，霍英东决定兴建高17层的商住楼——蟾宫大厦，地下是铺位，二楼当写字楼，其它各层是住宅。设计图纸一出来，霍英东又采用“卖楼花”方法，在各大报纸刊登售楼广告。只看到广告，买家就蜂拥而至，楼盘很快就一售而空。半年左右的时间，17层高的蟾宫大厦就耸立在利园山上。
蟾宫大厦是香港当时最高的大厦。至今，这幢大厦仍然存在，虽然它的周围已是摩天大楼林立，但它的存在，正好见证了香港几十年沧海桑田的发展变化历程。
“收钱收到自己都害怕！”
蟾宫建成之后，霍英东把公司总部从附近的使馆大厦搬到蟾宫大厦二楼，他则居住在大厦的顶楼。
蟾宫大厦临海而立，傲视香江，气势雄伟。从顶楼俯瞰四周，港岛和对岸九龙的景色尽收眼底。霍英东第一次站在蟾宫顶楼，居高临下，成功感和满足感油然而起。他做梦也想不到，一个上无片瓦、下无立锥之地的水上人家的孩子，一个曾经流浪街头的孩子，一个曾在50多人挤在一起的破房子里睡木板的孩子，竟然有一幢全港最高的大厦。每次，伫立蟾宫顶楼，眺望周围景色，想起自己的身世和走过的坎坷道路，霍英东总是百感交集。
据凌汉伟说，“那段时期，霍生每天早晨睡醒，第一件事不是刷牙、洗脸、吃早餐，而是下到二楼的办公室，向公司职员交待事情，安排工作，然后才回家洗脸、吃早餐……”
我曾问霍英东：“蟾宫大厦赚多少钱？”
“整栋蟾宫大厦，包括建筑费在内，总投资约200万港元，但其实我们只动用地价一成的资金10。3万元，其余的费用全靠卖楼花，用买家的钱来交地价、盖楼。楼价好像是每英尺80元，我们赚了100多万。”霍英东答道。
“像你这么说，那几年你做地产，几乎不用自己的钱？”
“那是的，除了最初买使馆大厦以外，其余的，都是利用买家的钱。一登报纸，楼盘一下子就卖光，每一栋楼都赚一两百万。所以，自卖楼花方法推行后，整个香港好像疯狂似
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第十三章地产勃兴促进香港繁荣（2）
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的，人们一拥而上，何鸿燊、杨志云、方润华、郭得胜这些人也从此做地产生意……”
“你发明卖楼花时，是否想到效果会这样好？”
“真的想不到，我还认为人人都可以这样想，这样做。当时，不用什么本钱，就赚那么多钱，收钱收到自己都害怕。这样卖下去，不知要赚多少钱！”
不把使馆大厦这些出租的楼宇计算进去，光是出售100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦，一年多时间，霍英东已赚1000万港元以上——其中，他动用的本钱不足100万。这以小搏大的“空手道”本事，不能不令人叹为观止、心服口服。
在1955年，香港坐拥1000多万家财的人应该不算太多。短短一年多时间，霍英东一跃成为香港屈指可数的大亨。
此时的霍英东，在香港地产行业叱咤风云，领尽风骚，其咄咄逼人的锋芒，环顾当时香港的各地产商，可以说是无人能出其右；他当年在地产界的风头之凌厉，比之当今地产界的风云人物李嘉诚（请参阅广州出版社出版、陈美华著的《香港超人——李嘉诚传》一书）、李兆基、郭氏三兄弟等，甚至可以说是有过之而无不及。套用一句通俗的流行话，霍英东在20世纪50年代中期，就已经是香港地产界的超级天王巨星。
“卖楼花”影响巨大
“真是想不到，一开始做地产，就与利铭泽、何东、嘉道理这香港三大家族交手……”谈起当年经营地产的情况，霍英东总喜欢说上面这句话。当年，霍英东只是个30出头的年青人，而那3个人都已是香港赫赫有名的大富豪，能够跟他们交手做生意，是因为霍英东一涉足地产业，就出手不凡，做的总是大买卖。此事当然足以令霍英东感到自豪。
霍英东从来不像外人所认为的那样，把朝鲜战争时的经历视为人生的重要转折点，而始终认为是卖楼花、分层分单元出售大厦等经营手法的革新，他才一跃成为巨富，从而晋身名流社会。
其实，卖楼花、分层分单元出售大厦等经营手法之革新，既是霍英东人生的一个最重
要的转折点，也是香港地产发展史上一个重要里程碑。
对香港以及亚洲在战后经济发展过程做一下回顾和比较，可能有助于我们更充分了解霍英东发明“卖楼花”，以实施分层分单元出售大厦的地产经营方法，如何对香港经济的发展起到促进、推动作用。
纵观亚洲一些发达国家和地区的发展史，我们可以得知，香港是亚洲经济起飞最早、发展最迅速的地区。先说台湾，国民党政府自1949年从内地撤退到这个海岛之后，先是惶惶不可终日，穷于备战，严阵以待，�