家庭投资理财2011最新版- 第7部分

　　　　确定购房目标：一是房子是自住宅还投资？二是房子的类型？如面积、结构、环境等初步要求。

　　　　评估购房能力：先要搞清楚家庭可动用的购房资金，以及贷款的还贷能力，如期限、每月最大限额等。

　　　　了解基础知识：必须了解一些房地产的基础常识和法律法规方面的内容，或者请专业律师帮助。

　　　　第二步　市场考察

　　　　分析楼市状况：对购房所在地的楼市进行全面了解，摸清大概的行情状况。可通过新闻媒体、其他媒体、展示会或交易会、其他方式等获得信息。

　　　　选择购房区域：在准备充分后，先确定房子的大概方向。主要在城市的哪个区？

　　　　收集房源信息：在选定区域内收集楼盘信息，根据初步筛选出可选楼盘清单。

　　　　实地考察看房：尽可能多的看房，充分比较与了解。
　　第三步　具体实施

　　　　锁定中意目标：充分比较后，锁定中意房子，并进行决策前的最后详细考察。

　　　　洽谈购房交易：开始与开发房或销售代理行进行正式的洽谈了。‘
　　第四步　交易过户

　　　　签定预售合同：重视合同细节，最好带上您的律师。

　　　　经办贷款保险：选择合理的贷款方式及贷款银行，办理抵押贷款的手续，以及购房贷款保险。

　　　　办理产权过户：正式办理房地产产权过户手续。需缴纳各种税费。

　　　　第五步　收房入住

　　　　验收：全面质量验收。重要！

　　　　入伙：办理入伙手续，开始交纳管理费。开通水电、煤气、电话、电视、邮箱、网络等。

　　　　装修：又一场战争开始了！
　　　5　二手房屋转让时需要缴纳多少个税？
　　国家税务总局（国税发〔2006〕108号）《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（注：宁波市从2006年8月1日起），房屋转让时纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，按差额20％缴纳个人所得税。对纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的1％核定其应纳个人所得税额。国家税务总局（国税函〔2007〕606）《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》中表示：“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。”
　　房屋转让纳税计算公式：
　　*　按转让收入总价的１％计算个税（未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值的）
　　*　按差额20％缴纳个税：
　　商品房：（转让收入－买入价－相关税费－贷款利息等合理费用）×20％
　　经济适合房：（转让收入－买入价－相关税费－土地出让金－贷款利息等合理费用）×20％
　　例：假设某套普通住房（建筑面积１４０平方米以下），买入时价格为８０万元，卖出的价格为１００万元，装修花了１０万元，为一次性付款。那么该房屋的合理费用为：购买时的契税90万×１。５％＝１。２15万元，印花税90万×０。０５％＝４5０元。　
若房主购房时采用的是按揭贷款，则差额计算中还需要减去贷款利息，再乘以２０％来计算。
　　商品房是最容易计算原值的一类，一般按差额的20％来计算。
　　房改房：（转让收入－原值－相关税费－合理费用）×20％
　　按照国税总局的通知，经济适用房的原值根据原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金计算。
　　例：假设某套经济适用房购买的价格为３０万元，出让价格为５０万元，契税３０万×１。５％＝４５００元，印花税３０万×０。０５％＝１５０元。则该套房需要缴的个税为（５０－３０－０。４５－０。０１５－补缴的土地出让金－贷款利息）×２０％。　
　　若该套经济适用房的原值无法计算，则按出让总价５０万×１％＝５０００元。就不用减去房屋原值等合理费用了。　
　　此外，宁波市自2007年8月1日开始，海曙、江东、江北个人非住宅转让强制征收个人所得税，统一由契税中心征收。征税方式有两种：根据规定，非住宅转让的个人所得税缴纳有两种方式可以选择，一是按照转让收入减去房屋原值所产生的差额的20％征收；二是按照转让收入即交易全额的2％征收。宁波市契税征收管理中心在市房地产交易中心大厅显眼处进行了公告。而从2007年7月开始，市老三区以外的税务部门，包括鄞州等地已经率先对写字楼、商铺等非住宅物业的转让交易统一征收个人所得税。
二　收藏理财
　　说起投资来，世上的项目真是无穷无尽，可以这样说，只要能带来收益的都可认为是投资，即黄金、珠宝、古玩、字画、邮票等，这些主要是实物性质收藏类的投资。
　　　1　黄金和投资金币
　　黄金由于自身具有的保值避险功能，历来深受百姓喜爱，加上我国有“藏金于民”的优良传统，尤其是四大国有商业银行在纷纷开拓着自己的黄金理财品种，电子交易平台也已开通。个人投资者如果把一部分资金转入风险较低、收益相对稳定的黄金市场，也许不失为一个明智的选择。但黄金投资并不是没有风险，但是它的风险透明度很高。首先，黄金只是一种商品，一种自然物质，它不是企业，没有利润，也不配发股利，更不能扩大市场占有率或开发新产品。其次，黄金并没有很大的用途，它的主要价值在于装饰和稀有。
　　现有黄金投资业务主要包括纸黄金、实物金和延迟交收黄金。实物金交易是指直接买卖，实物黄金，包括金条、金币。做实物黄金投资须全额付款，且只有金价上涨，才有盈利机会。纸黄金交易，就是不做现货黄金交割的账面黄金交易，因此又称为记账黄金交易。与投资实物黄金一样，“纸黄金”是黄金投资的一种方式，因此它兼有长期保值和博取差价收益两种功能。投资人在银行开立黄金帐户，并根据银行的报价，买入或卖出黄金份额，投资人的黄金份额在帐户中记录，通过低买高卖赚取差价，而不提取实物黄金。开立黄金帐户后，投资人就像拥有了一本“黄金存折”，不用考虑黄金的存储、成色签定、重量检测等复杂的操作，也没有交易费用，只要通过把握市场走势低买高卖，就能赚取黄金价格波动的差价收益。目前开立纸黄金交易的有工行和中行等。延迟交收黄金则以比较少比例的预付款方式买卖现货黄金，暂时不提货，付清余款可以交收黄金实物，可以做看涨，也可以做看跌方向。
　　下面以中行推出的纸黄金—“黄金宝”为例说明纸黄金投资程序：
　　在中行注册网上银行，登陆网银，进入投资服务，点击“黄金宝”，可进行纸黄金交易。（中行柜台也办理此业务，但不如网银方便。）
　　交易时间：除法定的节假日外，从周一早上8：30至周六凌晨6：30止，全天24小时对外服务，其中每日凌晨3：00至4：00交易暂时停止服务。
　　本币金交易单位：人民币—元，本币金—克。
　　外币金交易单位：美元—元；外币金—盎司。（1盎司=31。1035克）
本币金交易起点：交易起点为10克，最小交易进制为1克。
　　外币金交易起点：采用“美元/盎司”标价，起点交易额0。1盎司。
　　选择黄金投资的方法有许多，主要有：金条或金块、金币、黄金期货等，黄金投资的最大特点是具有保值功能，但升值的幅度一般不会太大。如果想获得比较高的收益，它不是一种理想的工具。除黄金外，另一种贵金属是白银，但它的价值比黄金就要差多了。一般家庭主要收藏的是白银饰品、白银器皿等，也具有欣赏和投资价值。
　　　2　珠宝
　　珠宝是一种价值弹性更大的收藏和投资品种。俗话说：黄金有价，珠宝无价。这就体现珠宝的价值有时难以用货币来衡量。之所以珍贵，是因为它颜色艳丽、耐久不坏、体小稀有等。

　　　　世上珠宝种类繁多，基本上分成以下三类：

　　　　宝石：宝石是一种单晶矿物质，简单来说就是一种石头，特殊的石头。具有颜色艳、硬度高、透明、稀有等特性。根据其价值，宝石又分珍贵宝石和普通宝石两种。珍贵宝石公认的五大类：钻石、祖母绿、猫眼石、红宝石、蓝宝石；其他的都是普通宝石，如蓝晶、水晶、大红宝石等。

　　　　玉石：玉石一般指制作成工艺品的玉器类。其特点是色美、块大。衡量其价值不但考察材质，还品评其工艺。玉石包括翡翠、珊瑚、玛瑙、琥珀等。

　　　　珍珠：是蚌内自然生成的有光泽的圆形物，有白、黄、粉红、青等色。主要作装饰品，也可入药。

　　　　珠宝投资的特点是专业性比较强，要求投资者具有相应的知识、鉴赏能力、艺术水准等，所以投资珠宝，不但可获得收益，还可培养人们的修养。
　　　3　古玩
　　古玩的范围很广，种类繁多。只要是各个历史时期所遗留下来的物品都可称为古董或古玩，如青铜器、秦砖汉瓦、浮雕造像、陶瓷钱币、雕漆镶嵌、丝绣、旧汽车等，国家统一称古玩为文物，并将其分为21大类。

　　　　投资古玩要掌握的四个要领：真、精、新、稀。

　　　　真：真就是指必须是真品。只有真品才有价值，赝品就算价格再低，也没有什么收藏价值，更谈不上保值和增值了。

　　　　精：指精致。做工精细、巧妙精致，则可体现其艺术性，也就更具价值，如果精制滥造，则价值就低多了。

　　　　新：指保持完整如新。包括先天（生产制造）和后天（收藏保护）的完整，品相完美是古玩的重要指标之一。
　　稀：指稀有。物以稀为贵，如果是孤品，则可价值连城。
　　人们之所以看重古玩收藏，除了它的文化价值以外，很看重的是经济因素，因为收藏的过程就是一个保值和不断增值的过程。对古玩的投资，既能美化生活又能投资获利；但入行障碍较大，套现难度也较大。古玩市场做假历来有之，如果一不小心看走眼就可能连老本都赔上，因此，古玩比其他投资品种更需要专业知识，特别是古董，如果没有专业知识是不可轻易介入的。
　　古玩投资还有政策风险，2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过的《中华人民共和国文物保护法》第五十五条规定：“除经批准的文物商店、经营文物拍卖的拍卖企业外，其他单位或者个人不得从事文物的商业经营活动。”　《中华人民共和国文物保护法实施条例》已经2003年5月13日国务院第8次常务会议通过，其中第三十八条　规定：“　文物收藏单位以外的公民、法人和其他组织，可以依法收藏文物，其依法收藏的文物的所有权受法律保护”。因此，古玩投资特别要注意选择投资对象，必须是在国家允许的范围之内，对于政府禁令在市场上买卖的古玩，则不要进行投资。
　　4　字画
　　字画包括字和画两种艺术品。字主要是指中国的书法作品，而画则分西方系统和东方系统。西方系统就是欧美为代表的各种艺术品，以油画为主；东方系统则为中国的美术作品。投资字画的一些基本要领：

　　　　第一，刚开始时从小做起。尺寸适中，金额偏小。培养兴趣、积累经验。

　　　　第二，选购现代名家作品，风险较小。真伪易辨，容易脱手。

　　　　第三，选购年轻画家作品，风险较大。如果画家一举成名，则其作品可能价值倍增。

　　　　第四，选择名家宜精品。名家作品之间差别也很大，只有精品才具较好的增值潜力。

　　　　第五，注意防伪。不要买假货。

　　　　字画投资的特点是要求投资者必须具有较高的艺术素养，具有较强的艺术鉴赏能力，同时也需对字画市场（包括国内、国际上）的动态与状况有所了解。字画投资具有欣赏收藏、投资增值的双重功能。但其流动性可能就不太好，如果急需资金变现，则不能保证以适合的价格出手，以致收益受损。
　　　5　　邮票
　　邮票是一种特殊的商品，一次性生产，印数和发行量限定不变，时间越久，数量越少，价格也就越高。另外，邮票还与一个国家的形势密切相关，又被称为“国家名片”。邮票主要有国家邮政机构、集邮公司、拍卖行、集市、邮寄等发行和买卖。邮票是人们生活中最常见的东西，而且许多人都有此爱好，可能许多爱好者没有意识到，收集邮票也是一种投资。小小的一张邮票，却具有非常多的的学问。我们先介绍几个基本概念。

　　　　新票：新发行未使用过的邮票。价格最高。

　　　　盖销票：盖章使用过的邮票。价格次