○ 饭店周围尚无气氛好的咖啡室，而商务洽谈、会友休闲等又需要这样的场所；
○ 周边有较多的科研、医疗机构，他们需要有学术气氛浓、价格优的交流场所；
○ 受东南亚经济危机的影响，这些地区商务客人开始寻求价格相对低的商务饭店。
（2）威胁：
○ 竞争对手有较稳定的客源，有灵活的经营手段。如 C 酒店有上海图书学术协会的依托，各种学术会议为饭店带来很多客人。
○ 竞争饭店的资金来源充足，负债较低。
○ 新的竞争对手不断出现，如兴国饭店正在建造的新楼、即将开业的华山路江苏路口的天堂饭店等。
（五）市场营销目标
1。目标市场
根据上述分析，饭店的目标市场主要是国内高级商务客人和教学、医疗、科研界人士，兼顾一些小型学术会议、商务会议和境外旅游团队。
○ 商务客人：本地区三星级以上的商务饭店已显过剩，但由于饭店的硬件优势和价格优势，可吸引国有企业高级商务客人、合资企业中方雇员及其他商务客人。
○ 教学、医疗、科研界人士：饭店是锦江国际管理公司培训中心的实验饭店，本身具有较好的学术气氛，产品质优而价格优惠，这对他们有亲切感。
○ 会议客人：饭店会议设施齐全，适应中小型商务会议、公司董事会议、学术会议。
○ 境外旅游团队：饭店在需要补充不足的客源时，可以吸引一些境外旅游团队。
2。销售目标
鉴于对今年的市场分析，国内客人将是主要的目标市场，相应的平均房价会有所下降。同时因为酒店重新装修和改制，新的市场形象尚未确立，所以建议销售目标以保本为主。根据饭店的各项成本开支，客房的营收目标约 700 万元。
（六）饭店营销因素组合
1。产品策略
（1）提高餐饮质量、创立特色产品：餐饮在饭店经营中的作用越来越重要，餐饮带动饭店其他产品销售的作用已成共识，而饭店在这方面恰是弱项。应充分利用培训中心优势，定期举办国内外名厨技艺展示活动；发掘原有的“仿膳菜”，推出诸如窝窝头、小米粥等绿色食品；精心制作商务套餐、会议套餐、家庭套餐；半成品、中西点外卖。
（2）重视产品组合：产品组合的目的是增强产品的吸引力、增加销售量。合理计划餐饮产品与客房、娱乐等的组合 ，以及饭店产品与周边娱乐设施的组合，充分利用周边资源。具体设想有：
○ 产品组合一：商务组合
饭店客房主要按商务客人的需求进行设计，客房宽敞，有 E…mail接口。客人除了能享受到三星级同类饭店的所有设施外，本饭店还为商务客人准备了“VOD”系统，该系统能准确、及时地传输声音、图象信息，可以进行远程商务谈判、转播远程会议等。依据市场定位，国内中档商务客人是饭店的主要目标顾客。
为了表示酒店对目标商务客人的热忱欢迎，每在酒店住一个房夜，酒店除了包双早外，还将哆费提供一份商务套餐。当商务客人支付RMB380元一个房夜后，会感觉非常值得。
○ 产品组合二：会议组合
饭店作为洛桑—锦江合作培训的示范酒店，有技术先进、配置合理的会议和教学设施，适合中小型学术会议、商务会议。“VOD”系统的支持，更使得会议策划者毫不犹豫的作出选择。
酒店的规模和酒店的服务理念，决定了会议客人在整个会议期间将成为全酒店注目的贵宾。
如果在会议期间，使用本酒店 30 个房夜的客房 （每个房夜 RMB300元），就可以免费使用所有会议设施及服务，或者酒店优惠提供 30 人的会议用餐 （每人标准 30 元）。
○ 产品组合三：婚宴组合
酒店在这方面的差异性优势并不明显。主要市场是低档婚宴 （每桌RMB1000 元左右）。
消费满 7 桌 （每桌 RMB1000元），免费提供一个房夜标准间婚房，免费摄像服务，并可选择：a。赠送婚礼 VCD 片一张；b。赠送营养早餐二份。
消费满 7 桌（每桌 RMB1500元），免费提供一个房夜套间婚房，其余与上述相同。
○ 产品组合四：周末包价
每周五、六、日三天，享受此包价。
适应对象主要是来上海购物游的家庭，需要在江浙二省或上海各入境口做广告。
产品优势：延安路高架江苏路口下来就是饭店，有停车场，客房宽敞可免费加床。
包价内容：RMB300元一个房夜，包早餐、免费停车、OK房免费点歌三首、午餐、晚餐和咖啡厅消费均 7 折优惠。
（3）不放过任何可能的节日，不断推出新产品。
（4）创造轻松、温馨的气氛：“气氛”在组成饭店产品诸要素中起着重要作用。气氛是服务态度、服务技术、服务员的形象、饭店的建筑装潢、设施设备的布局、色彩、背景音乐等因素的综合，体现了一种文化品味。饭店的某些硬件上的劣势可由良好的气氛加以弥补，而这不需要投资太多的资金。可以通过：建立并严格执行科学高效的管理制度、建设饭店文化形成统一的价值观、提高服务员的审美和业务能力、注意设施设备布局的艺术审美效果等方法实现。
2。价格策略
饭店的原有固定资产大多已折旧完，现仅以投资装修的 1000 万元计算。其中用于客房装修的是 800 万元。
○ 按保本点订价法：
公式：保平平均房价＝（固定成本＋变动成本）÷保本点销售量
一年固定成本：
工资福利［2300×140）＋（800×50）］×12＝4344000
折旧费 8000000×10％＝80000 （按 10 年折旧）
保险、税金等略
总固定成本＝4344000＋800000＝5144000
一年变动成本：设每出租一间房夜的变动成本为 35 元，年平均出租率为 50％、房间数 100，则总变动成本＝100×50％×365×35＝638750
保本平均房价＝（5144000＋638750）÷100×50％×365＝316。9
○ 通过上述计算，建议标房的门市价为 480 元 （60美元），最低卖价为 288 元 （6折）。这一价格既能保本，又与竞争饭店的价格相仿，有一定竞争力。
○ 按照这一订价，全年平均房价可达到 300 元，若平均出租率为65％，则客房营收是 7117500元，实现保本。
3。销售渠道策略
依据饭店房数少的特点，宜采用直接销售和一级销售渠道二种形式，以前者为主。
○ 直接销售：饭店的销售人员直接与目标顾客接触，建立关系，形成较为稳定的客源。
○ 一级销售：选择一至二家旅行社，提供小型外国团队；与科技、教育机构建立关系，请求提供会议客人。
○ 建立电脑订房系统，与国内有关旅游订房网络订立合约，接受电脑订房。
4。促销策略
（1）广告策划
○ 建立饭店形象：利用改制之机，结合公司品牌，推出“锦江…洛桑合作培训的示范酒店，让您获得超值享受”的饭店形象。
都市景象：繁华、忙碌
饭店气氛：轻松、温馨
○ 媒体选择：由于饭店近年来多次装修改造，资金紧张，营销费用适度从紧，宜选择上海卫视旅游栏目、有关报刊作宣传性介绍；广告媒体可选择电台的商业栏目 （费用较低，但效果不错）、教学及学术刊物。
○ 广告计划
一季度：10 点档卫视旅游栏目，每月 4 次
二季度：有关教学、学术刊物专访，介绍培训中心
三季度：电台商业信息栏目插播广告 （延续至年底）
四季度：卫视旅游栏目专访介绍达华宾馆的“仿膳菜”
（2）人员销售：这是最有效的销售方法，需要训练有素的销售员。销售员应熟悉业务、饭店产品，并有与商业企业、教学科研等行业找到共同语言的基础。
利用原有的销售渠道，走访和争取老客户。
（3）内部促销：在饭店的大堂、电梯等场所，宣传饭店产品，指示消费场所；培养全体服务员的促销意识，奖励主动促销且受顾客欢迎的服务员。
（七）营销预算
单位：万元
内 容 一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度
广告
报刊
电视
电台
宣传册（放客房、公共场所）
邮寄（访老客户）
3
5
0。05
2
2
0。03
0。03
2
2
0。03
营业推广
公司促销会
中间商促销
20
10
公共关系
人工费
招待费
材料费
1
0。2
2
1
0。2
1
0。5
销售访问
人工费
管理费
差旅费
通信费
2
1
3
0。02
2
1
1
0。02
2
1
0。5
0。02
2
1
1
0。03
总 计 37。09 17。25 5。55 10。56
（八）营销计划的实施和控制
1。计划的实施
○ 营销计划的实施需要各部门 （生产、销售、财务、人事等） 的协调和配合。
为了鼓励前台接待人员主动促销，建议给予门市价的 7 折的决定权；各生产部门按照产品策略的意见，设计、生产好产品，并及时了解顾客的想法。
○ 根据营销目标，平均每月要完成 60 万元的客房营收。考虑到季节的差异，各月份的营收指标分配如下：
单位：万元
月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
营收指标 30 30 50 80 80 80 50 60 80 80 60 50
2。销售控制
○ 各细分市场的业绩评估
采用下表的形式，每月进行一次评估，及时分析完不成相应销售指标的原因（是产品、服务？还是促销方式、价格问题？），提出相应的措施。
细分市场 目标销售额 实际销售额 绝对差额
商务市场
会议市场
旅游团队
○ 统计市场占有份额
以前面确定的竞争对手作为参照，每月统计出各细分市场的总销售额，然后用本饭店在该市场的销售额与之比较，提出所占的市场份额。预计理想的市场份额目标是：商务市场占 20％、会议市场占 30％、旅游团队占15％。
达华宾馆 1999 年度营销策划点评
饭店年度营销策划是指导饭店一年内各种营销活动的文件。策划的目的，是通过分析、预测来确定饭店应该做些什么，怎样去做，才能尽可能的创造好的业绩。
达华宾馆是经过一年的停业装修、体制转换后重新开业的，对于市场而言，饭店有一个重新建立市场形象的过程，其中包括市场定位、产品定位、价格定位等策略的重新确定。这些策略的确定，不同于一个连续性经营的饭店，它几乎没有过去几年的累比性，主要是从对市场的分析、竞争的分析、以及饭店自身优势的分析来作出决策。
按照饭店营销策划书的构成，达华宾馆的这份年度营销策划的各项要点均已考虑到，当年的实践也基本上符合策划所预测的情况，表明作策划书前的市场调研比较充分，策划的构思也较全面。但是，这份策划的具体分析显得不详实，提供的资料欠说服力，还可以更精确些。主要表现为：
1。关于市场分析
在确定 98 年度本地市场的客流量方面，数据的收集不全面。如三星级饭店的平均客房出租率 50％，但对于其中的各细分市场的统计却没有，无法了解是那类客人占主导地位，从而对这类顾客的需求特点进行进一步分析。
市场分析的重点是预测市场成长性因素，即哪些是决定顾客对饭店产品需求增长的现实因素。政治的、经济的、文化的、社会的、技术的状况等都可能影响到消费者对饭店产品的需求，因此这方面的分析可以再具体些。例如从各地居民年平均收入着手，预测进入上海市场的客人数量，并通过抽象调查，分析各类宾客入住二、三星级饭店的比例、平均停留天数、平均消费水平等，推测哪一细分市场将是主要增长点，以及这一细分市场的规模有多大，这样，市场分析的参考价值就更高些。
2。关于竞争分析
竞争分析的目的是了解各竞争饭店的产品特点、营销策略，并找出自己饭店的竞争优势。
本例中的竞争分析只是统计了各竞争对手的硬件设施和服务项目，而对服务水平、管理水平等软件方面的情况没有足够重视。理想的分析还应包括饭店的地理位置、销售渠道策略、价格策略、服务技术、服务时效等因素，然后对自己饭店的这些因素作详细的分析，通过比较找出各自的优势。例如，各竞争饭店决定出租率高低的主要因素是价格，那么，如果自己饭店成功采用非价格竞争措施去吸引客人，便是优势。
3。关于 SWOT 分析
优势和劣势分析主要是从饭店内部的营销资源、资金力量、员工素质和管理资源等方面去比较，目的是在确定目标市场和营销策略，充分发挥饭店优势，扬长避短。机会分析则是利用顾客未满足的需求、饭店的有利条件，推出相应的产品或促销方法，争取理想的市场份额。 SWOT 分析是一个整体，根据不